Pour créer une offre nouvelle en transformation des quartiers existants, faut-il vraiment cibler des secteurs “stratégiques” ?

Au cours de la dernière décennie, plusieurs approches ont cherché à définir des fonciers stratégiques comme une sorte de graal technique afin de répondre au défi de la lutte contre l’étalement urbain et d’y développer des projets exemplaires, avec une recherche des bons critères, définissant une série de filtres qui, par élimination, devaient permettre de pointer les fonciers les plus prometteurs, les plus pertinents, pour porter les projets attendus par les territoires.

Vers une approche systémique des gisements fonciers

Mais nous pouvons aussi, avec les collectivités, constater le peu de résultats que produisaient ces approches « en entonnoir » : les fonciers ciblés ne déclenchent pas, dans la grande majorité des cas, la mise en œuvre des projets souhaités dans les calendriers souhaités.

C’est ce constat qui conduit à envisager une autre logique : une approche systémique, qui considère tous les fonciers en les classant par familles, et en appréciant non pas dans une logique de tri (quels seraient « les bons » pour porter des projets) mais plutôt dans une logique opérationnelle : comment et dans quelles conditions chacun d’eux peut être « activé ».

« Activé » dans les conditions du marché, en réponse aux besoins des habitants et des acteurs locaux, selon des modèles opératoires et économiques finançables par les habitants et la collectivité : en somme l’inverse de témoignages exemplaires mais non réplicables.

Cette approche des gisements fonciers sous l’angle de leur «activation» repose à la fois sur le projet potentiel des propriétaires, les moyens qui seront alloués par la collectivité publique, notamment en ingénierie d’activation, et le contexte de marché ainsi que sur le savoir-faire des opérateurs.

Comment agir de façon efficace si on ne cible pas ?

Ne pas cibler… c’est ne pas éliminer. L’expérience montre que pour le déclenchement des opérations et la mobilisation des fonciers, ce sont les projets et les étapes de vie de chaque ménage et de chaque propriétaire qui sont la clé, bien plus que des critères techniques et démographiques. La planification et l’action publiques n’ont pas vocation à rigidifier voire à figer ce processus naturel, mais à révéler ces projets et se porter disponibles pour soutenir tous ceux qui concourent directement ou indirectement aux politiques de la collectivité.

Plutôt que de cibler, on peut hiérarchiser spatialement, sociologiquement, les moyens affectés, c’est-à-dire apporter plus de soutien aux projets cruciaux et prioritaires pour la collectivité, les susciter et pour les faire aboutir, tout en n’oubliant personne et en ne refusant l’assistance à personne.

C’est ainsi que la planification et l’action publique seront les plus efficaces : en s’appuyant sur les dynamiques de projet naturelles des habitants, propriétaires et acteurs économiques plutôt qu’en imposant un cadre technique et politique rigide à tous.