Décomposer la notion de densité urbaine en 7 facteurs pour mieux la recomposer et imaginer des stratégies nouvelles de réalisation du ZAN 

Faire en sorte qu’une ville grandisse en se densifiant plutôt qu’en s’étalant… qu’elle accueille un nombre croissant d’habitants au sein d’une aire urbaine, sans s’étaler, est-ce si simple ?

Partant du constat :

→ que les villes modernes deviennent moins denses en s’accroissant (“Modern cities become less dense as they grow“ … titrait The Economist en 2019)
→ et donc que “le facteur d’agrandissement est bien aujourd’hui l’étalement, plutôt que la hauteur du bâti… “

Shlomo (Solly) Angel et ses équipes ont entrepris, pour UN-Habitat (United Nations Human Settlements Programme), de décomposer (ou de factoriser) la notion de densité urbaine afin d’aider les urbanistes et pouvoirs publics à concevoir un éventail plus large, et peut-être plus spécifique, de stratégies de densification et d’intensification urbaine.

La factorisation de la densité urbaine ouvre 7 pistes distinctes les unes des autres, combinables entre elles, selon les situations et les objectifs des politiques publiques locales :

1. Augmenter le taux d’occupation des logements habités : en France, une maison sur 4 est habitée par une personne seule : ce sont près de 5 millions d’unités qui ont été habitées par des familles et qui, le temps passant, ont vu leur taux d’occupation baisser en raison des événements de la vie ; en favorisant la mobilité des personnes âgées vers des logements plus adaptés, on peut libérer des maisons recherchées par des familles et ainsi augmenter leur taux d’occupation.
   
2. Augmenter la part des logements habités à titre de résidence principale : les locations touristiques de courte durée, les résidences secondaires et la vacance font baisser ce taux et diminuent la capacité d’accueil du parc bâti d’une ville ; c’est aujourd’hui un sujet brûlant et pris à bras le corps par les élus et les collectivités des secteurs littoraux notamment.
   
3. Augmenter le nombre de logement à surface habitable donnée : en favorisant la reconfiguration et la subdivision adaptée de surfaces existantes, on peut réduire le nombre de m2 habités par personne et donc augmenter, à surface bâtie constante, le nombre de logements et donc la capacité d’accueil d’une ville.
   
4. Augmenter la part des espaces habitables au sein de l’ensemble des surfaces de plancher construites, en réduisant les exigences de stationnement par exemple.
   
5. Augmenter la hauteur des bâtiments, par démolition reconstruction ou par surélevation.
   
6. Augmenter l’emprise au sol bâtie à l’échelle parcellaire, en autorisant les implantations en front de rue et en limite parcellaire notamment.
   
7. Augmenter la part des espaces résidentiels au sein de l’ensemble des surfaces bâties, en opération un travail de reconversion de bureaux en logements par exemple.