La rareté foncière n’est pas une fatalité : elle doit être combattue

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3 min de lecture  |  Publié le 15/04/2022 sur | Mis à jour le 30/05/23

En finir avec le foncier de tous les maux

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Yann Gérard et Quentin Lamour | publié dans la Revue Urbanisme n°425

Ce qui est rare, ce n’est pas le foncier, mais le foncier constructible

Le foncier constructible en secteur tendu, sa rareté et son coût, restent le problème majeur à résoudre, encore plus à l’ère du ZAN.

Dans leur publication “En finir avec le foncier de tous les maux”, Yann Gérard et Quentin Lamour écrivent :

“C’est bien parce que l’immobilier est cher que le foncier l’est, et non l’inverse”.

C’est très juste.

Mais il est nécessaire de compléter en remontant d’un cran encore dans la chaîne des causes :

C’est bien parce que, dans certains secteurs, les biens immobiliers sont trop rares par rapport à la demande, que l’immobilier est cher, et donc que les fonciers sont chers.

Et quelle est la cause principale de ce manque de biens immobiliers dans les secteurs où la demande est très forte ?

La rareté du foncier constructible.

Qui veut la rareté du foncier constructible ?

En particulier, des règlements d’urbanisme qui interdisent aux opérateurs de construire des logements supplémentaires en densifiant les tissus bâtis existants.

C’est bien la planification publique – à travers les règlements d’urbanisme locaux – qui empêche les opérateurs de répondre à la demande.

Le foncier n’est pas rare.

C’est le foncier constructible qui est rare, en secteur tendu.

Du fait du conservatisme et de la réticence des riverains qui ne souhaitent pas que leur quartier se densifie. Cela s’appelle le syndrome NIMBY, “Not In Mt Back Yard” : la densité apporte commerces, équipements, aménités ; elle est “bonne”, mais pas juste à côté de chez vous.

Le foncier disponible pour les projets de construction est donc trop rare, trop cher – c’est le problème principal auquel nous sommes confrontés, de façon décuplée à l’ère du ZAN.

Donc non nous n’allons pas “en finir” de pointer du doigt ce sujet crucial, d’autant qu’il peut être résolu, même à l’ère du ZAN.

Il existe des solutions pour retrouver une abondance foncière

Voici quelques pistes rapides à mettre en oeuvre :

  1. Promouvoir les solutions de la dissociation du foncier, de son intégration, ou de sa sanctuarisation, très bien décrites dans l’article de Yann Gérard et Quentin Lamour.
  2. Faire en sorte que l’on puisse voter localement non seulement là où l’on dort mais également là où l’on travaille : les “riverains” ne seront plus les mêmes.
  3. Faire une place au partage foncier et aux filières courtes de la production de logement (auto-promotion), notamment dans ses formes denses et innovantes (auto-promotion accompagnée de type BIMBY, BUNTI, BAMBA) : le foncier n’est pas “le même” en effet en fonction de la filière qui l’exploitera.

    → Auto-promotion en diffus
    → Auto-promotion en opération d’aménagement
    → Promotion en diffus
    → Promotion en opération d’aménagement

Cet article – très bien écrit et informatif au demeurant – omet de le dire… comme il omet de dire que son seul sujet concerne les filières promotion en diffus et promotion en opération d’aménagement, décisives, certes, mais qui, ces dernières décennies, n’ont globalement assuré que la moitié de la construction de logements en France.

La rareté – et même la pénurie – foncière n’est pas une fatalité, même à l’heure du ZAN. Elle ne doit pas être acceptée. Mais combattue !