Les subventions de l’Anah à destination des propriétaires bailleurs

Des aides de l’Anah permettent aux bailleurs et aux investisseurs d’améliorer des logements anciens. Les conditions pour accéder à ces aides sont multiples, et le processus complexe, mais ces financements, qui ont concerné près de 17’000 logements en 2024, peuvent dans certains cas être très avantageux, sous réserve d’un accompagnement adéquat des porteurs de projets.

Ma Prime Rénov par geste

Cette aide est accordée aux propriétaires qui réalisent des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement.

L’Agence nationale de l’habitat distingue les rénovations  par geste  (par exemple isolation thermique ou installation d’un système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire  décarboné ) et les rénovations  d’ampleur  (comprenant au moins deux gestes d’isolation thermique et permettant un gain de 2 classes énergétiques au minimum).

Les propriétaires bailleurs doivent s’engager sur l’honneur à louer leur bien en tant que résidence principale sur une durée d’au moins 6 ans. Si un propriétaire cesse de louer le logement avant les 6 ans, il devra rembourser 1/6ème de l’aide perçue pour chaque année non louée.

Le propriétaire dépose directement sa demande d’aide sur le site maprimerenov.gouv.fr avec les pièces obligatoires. Il n’y a pas d’intermédiaire.

Les devis proviennent obligatoirement d’artisans RGE.

Une liste détermine la nature des travaux éligibles.

En 2024, 9’015 logements locatifs ont bénéficié de MPR  par geste ¹, soit 2,2% des logements aidés par l’Anah.

Les aides varient en fonction des  gestes  effectués La moyenne nationale des aides accordées par logement locatifs était de 3’397€, pour un total de 30,6 millions d’euros.

Ma Prime Rénov’ Parcours Accompagné

Cette aide est accordée aux propriétaires qui réalisent des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement.

L’Agence nationale de l’habitat distingue les rénovations  par geste  (par exemple isolation thermique ou installation d’un système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire  décarboné ) des rénovations  d’ampleur  (comprenant au moins deux gestes d’isolation thermique et permettant un gain de 2 classes énergétiques au minimum).

Ma Prime Rénov’  Parcours Accompagné  est destinée à ces rénovations dites  d’ampleur .

Ma Prime Rénov’  Parcours Accompagné  est accessible à tous les propriétaires (occupants et bailleurs) quels que soient leurs revenus². Le montant des aides est calculé en pourcentage du montant hors taxes des travaux éligibles et varie:

• en fonction de la catégorie de revenus,
• en fonction du nombre de classes énergétiques  gagnées  après travaux;
• avec une bonification en cas de sortie de  passoire énergétique 

Les nu-propriétaires et les personnes morales ne sont pas éligibles.

Les propriétaires bailleurs doivent s’engager sur l’honneur à louer leur bien en tant que résidence principale dans un délai d’un an et sur une durée d’au moins 6 ans. Si un propriétaire cesse de louer le logement avant, il devra rembourser 1/6^ème de l’aide perçue pour chaque année non louée.

Le bénéfice de Ma Prime Rénov’ Parcours Accompagné n’oblige pas le propriétaire à conventionner le logement et à plafonner le loyer.

Contrairement à Ma Prime rénov’ par gestes, pour laquelle le propriétaire dépose directement sa demande d’aide sur internet, le recours à un intermédiaire est obligatoire. Cet intermédiaire figure sur une liste de professionnels agréés  Mon Accompagnateur Rénov’ ³.

Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR) accompagne les ménages occupants et bailleurs dans leur rénovation d’ampleur. Il suit toutes les étapes du projet (en amont, pendant et après), de son élaboration (audit énergétique, choix du scénario de travaux, élaboration du plan de financement, choix des artisans RGE) jusqu’à la fin des travaux.

Le porteur de projet doit passer un contrat avec le prestataire MAR de son choix, et le rémunérer. L’Anah va ensuite lui accorder une aide en fonction de ses revenus. Pour les ménages aux revenus  très modestes  la prestation est prise en charge à hauteur de 100% dans la limite de 2’000€ de prestation MAR. L’aide est de 80%, 40% ou 20% pour les autres catégories de revenus, toujours dans la limite de 2’000€ de dépense.

Dans les opérations telles que les volets 3 de Pacte Territorial ou les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat Renouvellement Urbain, cet accompagnement est gratuit et ne nécessite pas de contrat, les collectivités contractant globalement avec un opérateur de suivi animation titulaire de l’agrément MAR.

Les devis proviennent obligatoirement d’artisans RGE.

En 2024, 5’003 logements locatifs ont bénéficié de MPR  Parcours Accompagné  pour des travaux d’ampleur dont 5’003 locatifs¹, soit 1,24% des logements aidés par l’Anah.

La moyenne nationale des aides accordées par logement était de 23’746€, pour un total de 119 millions d’euros.

Loc’Avantages Rénovation énergétique

Loc’Avantages est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt à condition de louer leur logement à loyer plafonné à des locataires aux ressources modestes pendant au moins 6 ans. Loc’Avantages ouvre droit à des subventions pour les travaux de rénovation du logement.

Ce dispositif est accessible à tous les propriétaires bailleurs (personnes physiques ou personnes morales) quel que soit leur taux marginal d’imposition, permettant ainsi d’accroître l’offre de logements locatifs privés à loyer maîtrisé.

Dans le cas des travaux de rénovation énergétique, les bailleurs peuvent bénéficier d’une aide allant jusqu’à 15’000€ par logement (25% de financement d’un plafond de travaux de 750€ par m², limité à 80 m²) pour financer des travaux qu’ils louent ou souhaitent mettre en location, sous réserve d’une amélioration d’au moins 35% de la performance thermique du logement). Une prime supplémentaire de 1’500€ par logement est également possible si celui-ci est sorti d’étiquette DPE F ou G après travaux ( sortie de passoire énergétique ).

L’avantage fiscal est une réduction d’impôt calculée sur le montant des revenus bruts du logement et qui se déduit de l’impôt dû.

En contrepartie de la subvention et de l’avantage fiscal, le propriétaire bailleur s’engage à :

– louer son bien non meublé à un locataire aux revenus modestes (le locataire ne peut pas être un membre de sa famille ou de son foyer fiscal) ;

– louer son bien avec un niveau de loyer plafonné (plafonds de loyers définis annuellement à la commune ou à l’arrondissement). Un simulateur est disponible sur le site monprojet.anah.gouv.fr.⁴

– signer une convention d’engagement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) sur les modalités de location : niveau de loyer, niveau de ressources du locataire, d’une durée de 6 ans ;

– louer son bien pendant une durée de six ans ;

– louer à usage de résidence principale du locataire ;

– atteindre a minima l’étiquette énergie D (E dans certains cas) du DPE après la réalisation des travaux subventionnés ;

– recourir à un Accompagnateur Rénov’ en cas de Loc’Avantages avec travaux de rénovation énergétique. Cet accompagnement est gratuit si le logement est situé dans un périmètre d’opération programmée de l’Anah (OPAH-RU ou volet 3 de Pacte Territorial) ;

– Si ce n’est pas le cas, les propriétaires peuvent percevoir une prime de 80% du montant de la prestation d’accompagnement, plafonné à 2’000€. En cas de Loc’Avantages avec travaux (cumul de travaux contre l’habitat indigne et rénovation énergétique), cette prime est de 100% du montant de la prestation, plafonné à 4’000€.

Le niveau de plafonnement du loyer est calculé à l’adresse de telle sorte que le loyer pratiqué pendant 6 ans soit inférieur aux loyers du marché où se trouve le logement.

Dans certains territoires, ce décalage est faible, mais dans d’autres il est très élevé et plus pénalisant pour les bailleurs qui ont recours à Loc’Avantages.

Loc’Avantages Adaptation

Pour des travaux d’adaptation, les bailleurs peuvent solliciter une aide allant jusqu’à 21’000€ par logement (35% de financement d’un plafond de travaux de 750€ par m², limité à 80 m²).

Il est obligatoire de signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour bénéficier de l’aide (plafonnement des loyers et autres engagements durant 6 ans). Une dérogation peut être accordée si les travaux d’adaptation sont réalisés pour le locataire en place et que ce locataire :

a une perte d’autonomie attestée par un GIR⁵,

ou un taux d’incapacité supérieur ou égal à 50%,

ou bénéficie de la prestation de compensation du handicap (PCH).

Ce dispositif n’a concerné que 42 logements en France en 2024.

Loc’Avantages Ma Prime Logement Décent

Loc’Avantages est un dispositif fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt à condition de louer leur logement à loyer plafonné à des locataires aux ressources modestes. Loc’Avantages ouvre droit à des subventions pour les travaux de rénovation du logement.

Ce dispositif est accessible à tous les propriétaires bailleurs (personnes physiques ou morales) quel que soit leur taux marginal d’imposition, permettant ainsi d’accroître l’offre de logements locatifs privés à loyer maîtrisé.

Dans le cas des travaux de sortie de dégradation, Ma Prime Logement Décent apporte une aide allant jusqu’à 30’000€ par logement (35% de financement d’un plafond de travaux de 1’000€ par m², limité à 80 m² + prime de sortie de passoire énergétique de 2’000€).

La sortie de dégradation doit aboutir à une étiquette énergétique au moins égale à D.

Le niveau de l’aide de base dépend du niveau de dégradation des logements, apprécié ainsi :

Si le logement est  très dégradé , l’aide de base est de 35% du montant des travaux HT. C’est le cas lorsqu’il existe :

– Un arrêté de mise en sécurité⁶ ou de traitement de l’insalubrité ;

– Ou un rapport réalisé par un professionnel qualifié à l’aide d’une grille d’évaluation de l’insalubrité ou de la dégradation de l’habitat.

Le plafond de montant de travaux éligible est majoré lorsque d’une part, le projet implique des travaux dont le coût et l’ampleur le justifient, et d’autre part, que l’on se trouve dans l’un des cas suivants : arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ; existence avérée d’une situation d’insalubrité ; ou existence avérée d’une situation de dégradation très importante.

L’aide de base est la même pour les travaux de rénovation globale pour la sécurité et la salubrité de l’habitat prescrits par un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité, ou encore un constat d’exposition au plomb.

Si le logement est  dégradé , l’aide de base est de 25% du montant des travaux HT. C’est le cas lorsqu’il existe :

• Un rapport réalisé par un professionnel qualifié à l’aide d’un grille d’évaluation de la dégradation de l’habitat concluant à une dégradation « moyenne » ;
• Ou une situation de non-conformité au règlement sanitaire départemental ;
• Ou une situation de non-décence mise en évidence par un contrôle de la CAF ou de la CMSA.

Des primes peuvent s’ajouter aux subventions des travaux ci-dessus : prime sortie de vacance (cf. ci-après), prime de réduction de loyer, prime de réservation au profit des publics prioritaires, primes d’intermédiation locative.

L’avantage fiscal est une réduction d’impôt calculée sur le montant des revenus bruts du logement et qui se déduit de l’impôt dû.

En contrepartie de la subvention et de l’avantage fiscal, le propriétaire bailleur s’engage à :

• louer son bien non meublé à un locataire aux revenus modestes (le locataire ne peut pas être un membre de sa famille ou de son foyer fiscal) ;
• louer son bien avec un niveau de loyer plafonné (plafonds de loyers définis annuellement à la commune ou à l’arrondissement). Un simulateur est disponible sur le site monprojet.anah.gouv.fr.⁴
• signer une convention d’engagement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) sur les modalités de location : niveau de loyer, niveau de ressources du locataire, d’une durée de 6 ans ;
• louer son bien pendant une durée de six ans ;
• louer à usage de résidence principale du locataire ;
• atteindre a minima l’étiquette énergie D (E dans certains cas) du DPE après la réalisation des travaux subventionnés ;
• recourir à un Accompagnateur Rénov’ en cas de Loc’Avantages avec travaux de rénovation énergétique. Cet accompagnement est gratuit si le logement est situé dans un périmètre d’opération programmée de l’Anah (OPAH-RU ou volet 3 de Pacte Territorial ;
• Si ce n’est pas le cas, les propriétaires peuvent percevoir une prime de 80% du montant de la prestation, plafonné à 2’000€. En cas de Loc’Avantages avec travaux (cumul de travaux contre l’habitat indigne et rénovation énergétique), cette prime est de 100% du montant de la prestation, plafonné à 4’000€.

Le niveau de plafonnement du loyer est calculé à l’adresse de telle sorte que le loyer pratiqué pendant 6 ans soit inférieur aux loyers du marché où se trouve le logement. Dans certains territoires, ce décalage est faible, mais dans d’autres il est très élevé et plus pénalisant pour les bailleurs qui ont recours à Loc’Avantages.

Ce dispositif a concerné 2’593 logements en France en 2024, mobilisant une aide moyenne de 22’981€ d’aides de l’Anah par logement, complétées dans de très nombreux cas (mais il n’existe pas d’information centralisée disponible) par des aides complémentaires des collectivités territoriales.

Le dispositif est plus attractif et permet plus de résultats :

• Lorsque le projet est accompagné par un opérateur qui maîtrise bien les différentes dimensions d’une opération locative (conception architecturale, produits locatifs, fiscalité, relation avec les entreprises du bâtiment) et où lorsque le bailleur est expérimenté ;
• Lorsque la collectivité publique, dans le cadre d’une OPAH-RU ou d’un volet 3 de Pacte Territorial, vient abonder l’aide de base de l’Anah ;
• Dans le cas d’une opération d’acquisition amélioration, lorsque le montant de l’acquisition (non aidé) est faible alors que le montant de travaux (aidé) est élevé ;
• Lorsque le propriétaire bailleur n’a pas prévu de réaliser lui-même une part importante des travaux, puisque seuls les travaux réalisés par des professionnels peuvent entrer dans l’assiette de calcul de l’aide ;
• Lorsque le logement était vacant avant travaux et que la commune du projet fait partie de la liste des communes éligibles à la prime sortie de vacance instaurée dans le cadre du plan France Ruralités (cf. ci-après).

Prime de sortie de vacance

Lorsque les propriétaires bailleurs conventionnent leur logement après travaux dans le cadre d’un des dispositifs qui précèdent, et sous réserve de certaines conditions, ils peuvent bénéficier d’une prime de sortie de vacance cumulable.⁷

Dans le cadre du plan France ruralités du 15 juin 2023, une prime dite de  sortie de la vacance  a été créée, dont l’ambition est de lutter contre la vacance des logements dans les territoires ruraux, de favoriser l’accroissement du parc de logements locatifs de qualité et de lutter contre l’artificialisation des sols par la réhabilitation du patrimoine bâti.

D’un montant de 5’000€ par logement, cette prime constitue un outil incitatif destiné aux propriétaires bailleurs qui remettent sur le marché locatif des logements vacants depuis plus de deux ans, situés en zone rurale, dans le périmètre d’une opération d’amélioration de l’habitat.

Afin de répondre aux enjeux d’accès à des logements de qualité, l’attribution de la prime est conditionnée à la réalisation de travaux subventionnés par l’Anah au titre des aides à la pierre. Les dossiers de prime sont instruits par l’Anah.

Notes :