Comment bien anticiper le calendrier de mise en place d’une OPAH ou d’une OPAH-RU ?

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10 min de lecture  |  Publié le 26/07/23

Plan de l'article

Les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat permettent de proposer des aides financières et un accompagnement technique et administratif aux propriétaires occupants à faibles ressources qui rénovent leur logement comme aux investisseurs ou bailleurs qui font des rénovations locatives à loyer plafonné.

L’Opération démarre lorsqu’une convention est signée par la collectivité maitre d’ouvrage, l’Agence nationale de l’habitat, les autres financeurs ou partenaires (selon les cas, Département, Région, Procivis, Fondation Abbé Pierre, Action Logement Services…), et dans certains cas les communes. Cette convention précise les objectifs de l’opération, les engagements respectifs des financeurs, le périmètre, les régimes d’aides, et les modalités d’animation.

Dès lors qu’une collectivité a décidé mettre en place un dispositif permettant à ses administrés d’être soutenus techniquement et financièrement dans leurs projets d’amélioration de l’habitat au moyen d’une OPAH (Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat), le souhait est généralement de pouvoir engager ce dispositif dès que possible.

Pour autant, l’étude obligatoire, mais aussi le processus de validation de la convention d’opération, et enfin le recrutement de l’opérateur de suivi animation d’OPAH entrainent des délais et des étapes qu’il faut bien connaître :

  • Soit pour pouvoir les anticiper et les enchainer en connaissance de cause ;
  • Soit pour considérer d’autres options pour le cas où la collectivité veut se placer dans des échéances plus proches.

Pourquoi le calendrier est-il si important ?

Pour mettre au service des habitants d’un territoire un dispositif de soutien technique et financier à l’amélioration de l’habitat utilisant les cadres proposés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), la maîtrise du calendrier répond notamment à 3 types de préoccupations :

  • Là où un dispositif n’existe pas encore, la collectivité va souhaiter le déployer le plus rapidement possible. Qu’il s’agisse d’une opération de 3 ans (OPAH) ou de 5 ans (OPAH-RU, OPAH-RR), la durée d’obtention des résultats concrets est souvent mise en perspective avec celle du mandat des élus qui le mettent en place et qui souhaitent en voir l’aboutissement ;
  • Là où un dispositif existe déjà, la collectivité et ses partenaires sont attachés à maintenir une continuité de service et donc à éviter tout battement entre l’opération en cours et l’opération à venir, qui peut se traduire par un flottement dans l’instruction des projets en cours et le recrutement des porteurs de projets ;
  • Dans les deux cas, les dispositifs de soutien aux projets d’amélioration de l’habitat reposent sur une communication et une valorisation des possibilités offertes aux porteurs de projets. Cela implique pour la collectivité d’éviter des démarrages en période estivale par exemple, ou à l’inverse, le souhait de faire débuter l’opération en même temps qu’une campagne de communication spécifique ou un événement comme un salon de l’habitat.

Mise en place d’une OPAH ou d’une OPAH-RU : quelles sont les étapes entre l’intention et la phase opérationnelle ?

Lorsqu’une collectivité identifie le besoin de proposer à ses habitants et porteurs de projets un dispositif d’appui technique et financier reposant sur les financements et les cadres de travail de l’Anah, il existe aux moins X étapes qui séparent l’intention de la mise en place opérationnelle :

  • La prise d’une délibération permettant à la collectivité de lancer une consultation pour la réalisation d’une étude pré opérationnelle (ou, plus rarement, de la réaliser en régie) ;
  • La consultation et la conclusion du marché avec un opérateur d’étude ;
  • La réalisation de l’étude pré opérationnelle, qui est obligatoire pour bénéficier d’une OPAH, d’une OPAH-RU ou d’une OPAH-RR (OPAH pour Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat, RU pour Renouvellement Urbain, RR pour Revitalisation Rurale) ;
  • L’écriture de la version initiale de la convention, qui peut ou non être intégrée aux missions de l’opérateur d’étude ;
  • Les étapes de validation de la convention par la collectivité et ses partenaires, incluant un temps de mise à disposition du public et des délibérations.

Quelle durée sépare l’intention initiale de la phase opérationnelle ?

La durée de chacune de ces étapes, et la durée entre chaque étape, dépendent de multiples facteurs.

Par exemple, le temps d’obtention d’une délibération va dépendre du rythme et de l’ordre du jour des instances délibérantes de la collectivité, le temps de mise en place d’un marché d’études va dépendre des ressources des services pour rédiger un cahier des charges, lancer une consultation et attribuer le marché.

Le temps de réalisation de l’étude va dépendre du cahier des charges, etc.

Dans une version très minimaliste de chaque délai, on peut retenir :

  • 1 mois pour la délibération initiale d’engagement de l’étude ;
  • 3 mois pour la consultation du bureau d’études
  • 6 mois pour la réalisation de l’étude
  • 4 mois pour la validation du projet de convention et sa signature

Sauf exception, le délai entre l’intention initiale et la mise en place effective du dispositif opérationnel est donc nettement supérieur à un an, et peut fréquemment avoisiner les 2 ans comme dans l’exemple ci-dessous :

  • 2 mois pour la délibération initiale d’engagement de l’étude ;
  • 4 mois pour la consultation du bureau d’études
  • 10 mois pour la réalisation de l’étude
  • 4 mois pour la validation du projet de convention et sa signature

Pour obtenir ensuite des effets visibles (réalisation de travaux, il faut compter encore 10 mois supplémentaires à compter du lancement de l’opération pour pouvoir constater les premières réalisations, le temps que les porteurs de projets soient recrutés, constituent leur dossier de demande de financement, reçoivent un agrément, et réalisent les travaux.

Une collectivité qui souhaite inscrire son action dans un temps plus compact pourra considérer d’autres options, non assorties de l’obligation de recourir à une étude pré-opérationnelle longue suivie d’étapes de validation longues. Par exemple :

  • Mise en place d’une campagne de ravalement de façades sur fonds propres, anime en régie ;
  • Mise en place d’un Programme d’Intérêt Général (opération de type OPAH mais sans obligation de réaliser une étude pré-opérationnelle) ;
  • Mise en place d’une ingénierie universelle BIMBY BUNTI offrant un service de coaching à tous les porteurs de projets sans création d’enveloppes de subvention ;
  • Création de régimes d’aide spécifiques par la collectivité (création de stationnement, prime résorption de logements vacants, aide aux accédants en cœur de ville…).

Comment bien anticiper les temps de validation au terme d’une étude opérationnelle ?

L’utilité d’une étude pré-opérationnelle d’OPAH ou OPAH-RU consiste à permettre le passage effectif à l’opérationnel en donnant toutes les clés à la collectivité maître d’ouvrage et à ses partenaires pour concevoir des objectifs adaptés, réalistes, et dimensionner des moyens permettant de les atteindre.

Pour cela, il est important d’assurer une parfaite articulation entre le diagnostic, la réflexion stratégique, et la construction du programme. La qualité de cette articulation dépend notamment :

  • De la bonne connaissance des étapes de validation qui séparent la conception des grandes lignes du programme de la convention signée, et notamment des interlocuteurs à mobiliser et de leurs attentes ;
  • De la bonne connaissance des délais pour chaque étape pour pouvoir d’une part rationaliser le circuit de validation et d’autre part, ne pas prolonger l’étude par méconnaissance des délais incompressibles qui vont suivre pour que chacun s’aligne sur un programme opérationnel.

On trouvera ci-après la description des étapes à franchir une fois la première version du projet de convention établie.

Les échanges préliminaires avec l’Anah

  • Minimum indicatif : 2 semaines
  • Maximum indicatif : 6 semaines

Même s’il ne s’agit pas d’une étape impérative, il est utile d’échanger avec la délégation locale de l’Anah avant toute transmission officielle d’un projet de convention finalisé. Cela évite des pertes de temps ou de partir dans de mauvaises directions nécessitant des ajustements trop importants par la suite.

Les questions suivantes doivent alors être abordées :

Le sujet des butées calendaires

  • pour la maîtrise d’ouvrage, le passage devant les instances délibérantes de l’EPCI et/ou de la Ville
  • pour l’Anah, le passage en Commission locale d’amélioration de l’habitat (CLAH dédiée ou CLAH standard, quelle est la date visée)
  • pour l’Anah, le délai de transmission à la DREAL pour avis et une estimation du délai de retour de la DREAL

La temporalité de rédaction doit permettre de transmettre une version validée dans le délai limite avant le Conseil Communautaire et/ou le Conseil municipal visé, et de réaliser avant cela au moins un aller et retour de relecture avec les différents partenaires impliqués. Les mêmes précautions doivent être appliquées pour la Commission locale d’amélioration de l’habitat (CLAH).

Les questions de formalisme

  • L’Anah dispose-t-elle d’un exemple de convention récente dont la mise en forme lui convienne et qui serait à utiliser préférentiellement aux clauses types de mars 2022 ? En particulier, dispose-t-elle de mentions type pour les engagements des différents partenaires locaux ?
  • Voici un lien vers les clauses type de mars 2022
  • Quelle forme adopter pour les tableaux, sachant que les pratiques locales en la matière peuvent comporter certaines adaptations des clauses types ?

Les questions de fond

  • Préfiguration des « vu » en début de convention (la référence à tous les documents cadres, PLH, PADD, etc.)
  • Validation de la liste des immeubles du volet foncier et de celle du volet copropriétés
  • Validation des procédures du volet lutte contre l’habitat indigne
  • Validation du tableau financier
  • Validation du périmètre et de son expression (carte de la liste d’adresses, de la liste de parcelles)

Le temps de validation

  • Minimum indicatif : 1 mois

Au préalable, il est utile de faire circuler une version de travail du document pour recueillir les avis, amendements, et corrections matérielles. La circulation d’un document Word en mode révision permet à chacun d’apposer des annotations. La logistique de cette étape peut être assurée soit par la collectivité future maître d’ouvrage de l’opération, soit par le prestataire de l’étude pré-opérationnelle si sa mission le prévoit. Cette circularisation du projet de convention peut être complétée par des réunions techniques.

À l’issue de cette étape, un projet de convention officiel peut être arrêté. S’en suivent alors les démarches ci-dessous :

  • La maîtrise d’ouvrage de la future opération va faire suivre à la convention les étapes permettant son adoption dans les instances délibérantes (au niveau de la Ville ou de l’EPCI ou des 2), généralement, par un passage en commission puis en assemblée délibérante avec dans les deux cas une note, ou un rapport de présentation ou de synthèse
  • Les partenaires vont valider leurs engagements financiers et vont vérifier que leurs remarques formulées lors de la première circulation de la version de travail sont prises en compte
  • L’Anah va valider en interne le document puis solliciter un avis DREAL et enfin mettre la convention à l’ordre du jour de la Commission Locale d’Amélioration de l’Habitat (CLAH).

Pour faciliter le passage en assemblée délibérante et le passage en commission locale d’amélioration de l’habitat, une note et une présentation peuvent être utiles en complément de la convention. Le cas échéant, il pourra être demandé au bureau d’études prestataire de les produire.

Le temps de mise à disposition du public

  • Durée : 1 mois

En application de l’article L. 303-1 du code de la construction et de l’habitation, le projet de convention de l’OPAH doit être mis à disposition du public pendant un mois avant sa signature.

Le temps de signature

  • Minimum indicatif : 1 mois

Si toutes les démarches sont à mener de façon simultanée, la convention doit d’abord être validée par les instances délibérantes des collectivités maîtres d’ouvrage avant le passage en Commission locale d’amélioration de l’habitat de l’Anah. La commission rend un avis, et il faut encore un délai pour que la signature de la convention par tous les partenaires puisse intervenir de façon effective, de façon protocolaire (un événement au cours duquel tous les partenaires signent en direct) ou de façon administrative (circularisation d’un parapheur).

Dès que la convention est signée, l’opération peut démarrer. Attention, pour l’Anah, le compteur est lancé dès la signature. Cela signifie que tout doit être prêt pour démarrer : dans le cas contraire, des semaines voire des mois de suivi animation peuvent être perdus car l’opération se terminera très exactement 3 ou 5 ans après la signature, selon qu’il s’agit d’une OPAH, d’une OPAH-RU ou d’une OPAH-RR.

Combien de temps au total ?

Le délai minimum réaliste entre la toute première version de la convention et la signature pour une OPAH-RU est donc de 4 mois.

Par ailleurs, en parallèle du processus de validation de la convention, il est prudent de lancer la consultation du prestataire de suivi animation afin que ce dernier soit en situation de démarrer sa mission lorsque la convention sera signée.

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