Nous devons repenser un système foncier plus vivant

Faisable, mais loin d’être simple. La « régulation » nous aidera mais ne suffira pas. Le fonds friche et, plus largement, l’ensemble des politiques foncières, seront déterminantes mais ne suffiront pas non plus.

Les mécanismes qui nécessitent que la puissance publique, ou ses partenaires, se rendent propriétaires du foncier ou financent des déficits d’opération importants ne peuvent fonctionner à grande échelle, en particulier dans les secteurs tendus, là où les besoins sont criants mais aussi là où le foncier est rare et cher.

Conception de la ressource foncière : comment passer d’un stock limité à un flux permanent dans lequel puiser

Les besoins en logements — et en locaux d’activité — forment un flux. Un flux permanent auquel on ne peut répondre par un stock limité.

Nous devons repenser un système foncier vivant, social, culturel, économique, où l’accès au foncier constructible redevienne fluide, presque abondant. C’est, je pense, la condition pour qu’il devienne plus juste.

Chaque année, chaque mois, chaque semaine, des enfants naissent, des jeunes grandissent et finissent par quitter le foyer familial, des ménages se constituent, d’autres se séparent et d’autres encore se recomposent. Certains jettent leur dévolu sur une région dans laquelle ils n’ont pas encore d’attache pour passer leurs vieux jours. D’autres montent à la capitale régionale pour accéder aux opportunités d’emploi. Et d’autres quittent le centre ville du début de leur vie d’adulte pour trouver une maison avec un patio, une cour ou un petit jardin.

Chaque année, chaque mois, chaque semaine, il faut que les acteurs qui fabriquent la ville, habitants, élus et professionnels, puissent puiser dans une ressource foncière renouvelable. Il faut que cette ressource foncière, elle aussi, forme un flux — comme l’était l’ancien gisement dans lequel nous puisions, du temps de l’extension urbaine. Mais, cette fois-ci, nous devons intensifier.

À chaque type de foncier correspond une action différenciée

Au sein des espaces déjà bâtis, trois cas de figure se présentent :

• Les grands fonciers aisément constructibles : avec le temps, les fonciers les mieux situés, dans les secteurs recherchés, ont été utilisés. Restent ceux qui se situent aux abords des infrastructures et d’anciennes friches à dépolluer. Ce gisement foncier est limité.
• Les micro fonciers, constitués par les jardins des 20 millions de maisons, et les toits des 16 millions d’appartements que compte la France aujourd’hui. Si 37% des français aspirent à une maison avec un jardin de moins de 250 m², alors que la surface moyenne des parcelles produites ces dernières décennies avoisine les 1’000 m², alors ce foncier est abondant — si l’on se donne les moyens de faire aboutir les méthodes de densification douce pour le libérer.
• Dans les secteurs tendus, tout est renouvelable en densification forte, par substitution si celle-ci est autorisée par le PLU — c’est-à-dire, finalement, si elle est ciblée, stratégique, belle, juste et donc acceptable.