Les opérations BIMBY au service de l’habitat ancien : densifier et rénover

BIMBY ( Build In My Backyard , ou  Construire dans mon jardin ) est un projet de recherche & développement open source qui vise à la conception, la construction et la structuration d’un nouveau type d’opération de densification douce des tissus urbains, permettant à la puissance publique, aux collectivités, et à leurs partenaires, de créer une offre nouvelle de maisons individuelles sur mesure, bien situées et sans étalement urbain.

Tout groupement d’acteurs peut utiliser librement le concept  BIMBY  en respectant le règlement d’usage de la marque collective simple  BIMBY ¹.

Qu’est-ce qu’une opération BIMBY ?

Le Concept BIMBY désigne toute action, opération ou recherche ayant pour objectif la construction de nouvelles maisons :

• sans étalement urbain, sur parcelles déjà bâties, sans démolition complète des constructions existantes ;
• à maîtrise d’ouvrage habitante, dans une démarche d’embellissement du cadre de vie environnant ;
• accompagnée par les collectivités locales, grâce au déploiement d’un service universel de co-conception à la demande, permettant une localisation intelligente des nouvelles constructions et l’optimisation des réseaux, infrastructures et équipements existants ;
• dans une logique d’accueil et de mixité, pour une réponse massive à la demande de logements sur mesure, abordables et bien situés ;
• sans spéculation foncière dans le cadre d’une communication transparente sur les capacités de valorisation patrimoniale des biens. Le terme de spéculation foncière désigne ici l’achat d’un bien en vue d’une plus-value à sa revente grâce à une meilleure connaissance des règles et du marché.

Les expérimentations BIMBY, un impact sur le neuf mais aussi sur l’ancien

Les expérimentations BIMBY se traduisent notamment par l’apport d’un service aux habitants, financé par la collectivité, avec le déploiement d’un temps individuel initial de co-conception qui permet d’imaginer, avec les habitants, plusieurs options viables d’évolution de leur bien, certaines créatrices de logements supplémentaires, d’autres, plus simplement, améliorant significativement le confort de vie des logements actuels.

Libre à eux, ensuite, de concrétiser une des options qui a pu, ainsi, être envisagée.

Elles ont ainsi pour résultat d’accompagner, de la réflexion patrimoniale précédant la conception puis de la conception à la réalisation des projets en neuf mais ayant un impact sur l’ancien, au travers de scénarios comme :

• la construction dans son jardin d’un logement de plain pied pour les vieux jours et la libération du logement ancien au bénéfice d’une famille ;
• la cession en terrain à bâtir d’une partie d’un jardin devenu trop difficile à entretenir, entrant ainsi dans un processus élargi d’adaptation du logement à l’âge et ou au handicap ;
• la construction d’une extension au logement existant pour créer un locatif ou accueillir un parent dépendant par exemple ;
• la mobilisation du produit de la vente d’un terrain à bâtir détaché pour financer le reste à charge du projet d’amélioration du logement existant, qu’il soit privatif ou locatif.

En quoi les opérations BIMBY constituent-elles une incitation pour les porteurs de projets ?

L’incitation apportée prend la forme d’une ingénierie multifacette de haut niveau, abordant avec le porteur de projet, dans la co-conception puis dans l’accompagnement apporté, les volets patrimoniaux, financiers (et notamment l’accès au crédit), architecturaux, réglementaires, urbains, paysagers, familiaux (alignement entre indivis), mais aussi les impacts du projet pour le voisinage et le recueil de l’assentiment des voisins.

Cette ingénierie est financée par les collectivités partenaires de l’expérimentation, et rémunérée en fonction des résultats obtenus, définis en fonction des besoins du territoire et des objectifs de la collectivité.

Le bénéfice de cette ingénierie est compatible et cumulable avec l’ensemble des systèmes d’aides existants.

Opérations BIMBY : à quoi doit-on prêter attention ?

Pour les porteurs de projets, les atouts de la démarche sont multiples, et complémentaires avec les autres dispositifs.

Alors que la consultation d’un Espace Conseil France Rénov’ ou d’un professionnel prestataire nécessitent, a minima, à l’amont, une intention de projet préalable faute de quoi l’ECFR ne saura pas orienter et le professionnel ne pourra pas établir de devis.

Dans le cas de l’opération BIMBY, la personne ou le ménage porteur de projet peuvent en préalable, sans formalité administrative, sans engagement, considérer de multiples options et les amender avant de se fixer sur un scénario qui leur permettra ensuite utilement de solliciter des subventions le cas échéant et de contracter avec un ou plusieurs professionnels.

Ce sont les caractéristiques du bien, les besoins et les aspirations du ménage, et ses moyens qui déterminent le projet, dans les limites des règles d’urbanisme.

Pour les collectivités, la démarche présente l’avantage d’être financée en fonction des types précis de scénarios qu’elle souhaite voir advenir sur son territoire, tout en offrant un premier niveau de service à tous les propriétaires ou futurs propriétaires à l’occasion de l’entretien initial de co-conception.

En revanche, le déploiement de la démarche nécessite un niveau d’engagement significatif de la part des collectivités, qu’il s’agisse de relayer la communication du dispositif, d’intégrer les enseignements d’un dialogue riche et intense avec les services de l’application du droit des sols, et d’intégrer le retour d’expérience de l’expérimentation dans la réflexion sur les évolutions éventuelles du document d’urbanisme.

Pour en savoir plus sur les expérimentations BIMBY, on peut se référer à un article issu du colloque international Organic Cities qui a eu lieu en 2024 à Paris².

Notes :