Arc Sud Bretagne : comment améliorer la qualité de la densification douce spontanée ?

Quel est l’impact des prix du marché immobilier sur les types de terrains qui sont spontanément divisés par des habitants cherchant à valoriser leur patrimoine ?

Nous nous sommes posé la question, dans le territoire d’Arc Sud Bretagne, de la contribution actuelle et potentielle des processus de divisions parcellaires à la densification des espaces bâtis sur le territoire.

40%

Sur les 240 logements réalisés chaque année en moyenne de 2017 à 2022, 100 (environ 40%) l’ont été en densification douce, sur des parcelles issues de divisions parcellaires.

La particularité du territoire réside dans la coexistence de deux contextes biens différents : une partie littorale, avec des prix élevés, et une partie terrestre et plus rurale, avec des prix relativement abordables.

Le graphique ci-dessous présente l’ensemble des terrains vendus à la suite de divisions parcellaires depuis 2010, en fonction de leur prix et de leur surface :

Communes rurales versus communes littorales

Sur le graphique ci-dessus, vous pouvez constater que :

1. Les terrains issus des divisions parcellaires dans les communes rurales sont globalement de surfaces généreuses (bien supérieures à celles des lotissements sur ces mêmes communes) une part significative d’entre eux est réalisée dans des secteurs aujourd’hui classés en dehors de la zone U des documents d’urbanisme ;
2. Dans les communes littorales, les terrains issus de divisions présentent des surfaces bien plus faibles et des prix plus élevés. Le dynamisme du marché immobilier stimule l’intérêt des propriétaires et leur capacité à dépasser certaines contraintes techniques pour porter des projets dans des secteurs déjà relativement denses, et donc probablement les mieux placés.

Accompagner pour densifier et qualifier

Comment aborder la conception des règlements d’urbanisme et un accompagnement de type BIMBY pour influer positivement sur cette double tendance ?

1. Dans la partie rurale du territoire, moins tendue, nous avons ici un enjeu d’accompagnement technique des porteurs de projets pour augmenter la diversité des fonciers sur lesquels ces processus se déploient, pour qu’ils deviennent de réels leviers de densification des espaces bâtis ;
2. Dans les communes plus tendues, l’enjeu d’un accompagnement des projets initiés par les particuliers est de permettre une montée en qualité des projets sans obérer ce levier d’accueil de nouvelles constructions et habitants en densification et optimisation du foncier déjà bâti.