1. Ce que nous avons déjà vu à ce stade
- Ce n’est pas le foncier qui est rare,
- Mais l’urbanité désirable, c’est-à-dire les bons emplacements capables d’accueillir,
- C’est cette rareté des bons emplacements qui explique aujourd’hui la crise du logement.
2. Jouer sur l’emplacement en marché détendu
En 2018, la ville de Clermont-Ferrand lançait une consultation pour achever l’opération La Grande Plaine située dans les quartiers nord.
Le tramway était là.
Les bâtiments collectifs aussi.
Mais les appartements peinaient à se vendre.
19 hectares aménagés, plus de la moitié des macro-lots non cédés.
Un quartier NPRU contact direct de la nature, mais une réputation difficile à renverser.
C’est ainsi qu’est né le concept BAMBA : au pied des volcans, re-découper les macro-lots en micro-lots :
- pour les vendre à l’unité, sur mesure,
- avec un accompagnement,
- à des particuliers qui feront construire leur maison sur de tout petits terrains, mais bien situés, à 5 minutes à pied du tram.
Malgré la crise du marché, et grâce aux talents des équipes d’Amandine Hernandez, plus de la moitié de la centaine de lots prévus ont déjà trouvé preneur.
Fait rare, qui nous réjouit : la moitié des accédants sont locataires d’un logement social.
Sans autre subvention que la TVA à 5,5 %, des familles modestes deviennent propriétaires de leur maison, en plein cœur de Clermont-Ferrand !
La clé ?
- des terrains de 130 à 200 m², le plus souvent,
- des maisons de 70 à 90 m² conçues au plus juste,
- parfois auto-finies par les ménages eux-mêmes,
C’est la réduction des surfaces, rendue possible par la qualité de l’emplacement, qui rend le projet économiquement accessible.
3. Jouer sur l’emplacement en marché tendu
Avec Paul LEMPERIERE, nous observions une petite maison arcachonnaise dans le quartier prisé de Bordeaux Caudéran : 84 m², vendue plus de 600 000 € !
Mais le terrain de 800 m² permettrait de détacher un ou deux lots à bâtir.
En travaillant bien, ce bien inaccessible pourrait devenir :
- trois biens accessibles (la maison d’origine avec un jardin réduit + 2 nouvelles maisons),
- chacun autour de 400 000 €,
- dans l’un des quartiers les plus recherchés de la métropole.
Et si les règles d’urbanisme nous autorisaient une densité comparable à celle du projet BAMBA à Clermont
Coup d’envoi de la toute première opération BAMBA en France !
, alors le BIMBY bordelais pourrait aller plus loin encore :
- 4 ou 5 petites maisons de 65 à 70 m², sur des parcelles de 100 m²,
- chacune autour de 300 000 €,
- pour des primo-accédants, aujourd’hui largement exclus du marché du coeur de la métropole.
Quand l’emplacement est bien choisi
Plus construire coûte cher, plus l’emplacement devient la clé du logement abordable
, et la conception soignée, personnalisée, on peut réduire la surface sans réduire la valeur d’usage, et donc aider le logement à devenir plus abordable.
