Régimes nationaux ou avantages liés à des périmètres ou des dispositifs locaux : voici un panorama des principaux avantages fiscaux en vigueur en France pour inciter les particuliers à réaliser des travaux de rénovation ou de transformation de logements.
L’avantage fiscal Denormandie
Le dispositif Denormandie
est une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif dans l’ancien avec rénovation. Il est destiné à encourager la rénovation de logements anciens.
Il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location.
L’article 199 novovicies du code général des impôts1 fixe les conditions d’application de cette réduction.
Sont concernés les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.
Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que le logement soit situé dans l’une des communes suivantes :
- une commune concernée par le plan national
Action cœur de ville
2, - une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT)3,
- une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué4.
Les conditions liées au logement sont les suivantes :
- Le logement concerné doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation,
- Le logement concerné doit être un logement non meublé devant être loué comme habitation principale pendant six, neuf ou douze ans,
- Une fois le logement rénové selon les critères éligible, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser des plafonds fixés par l’État5.
Les conditions liées à l’opération sont les suivantes :
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération.
Un des travaux suivants doit être réalisé :
- travaux améliorant la performance énergétique du logement d’au moins 20% à 30% selon la nature du logement (arrêté du 26 mars 2019),
- au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation de la toiture, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres,
- création de surface habitable nouvelle (par exemple : balcon, terrasse ou garage).
Les travaux doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire qui réalise l’opération d’acquisition amélioration et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires de ressources annuelles.5
L’avantage fiscal est le suivant :
Le calcul de la réduction d’impôt Denormandie
s’opère à partir du prix de revient net du logement. Ce prix comprend l’ensemble des sommes débloquées pour acquérir le bien, y compris les dépenses de rénovation.
L’avantage fiscal est étalé sur la durée de location. Son montant est calculé en appliquant au prix net de revient du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de location (pour les logements situés en métropole) :
- pour une période de location de six ans : la réduction d’impôt s’élève à 12% du prix du bien,
- pour une période de location de neuf ans : la réduction d’impôt s’élève à 18% du prix du bien,
- pour une période de location de douze ans : la réduction d’impôt s’élève à 21% du prix du bien.
L’avantage fiscal est sollicité directement par le propriétaire auprès de l’administration fiscale, il n’y a pas d’intermédiaire.
L’avantage fiscal Malraux6
Le dispositif Malraux permet aux contribuables de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de dépenses engagées pour la restauration complète d’un immeuble situé dans des zones spécifiques de préservation du patrimoine.
L’avantage fiscal est significatif, il est calculé à partir du montant des travaux de restauration effectués. Cette réduction est de 22% pour les biens situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) avec un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), et peut atteindre 30% pour ceux situés dans des SPR couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé. Le montant des travaux pris en compte est plafonné à 400’000,00€ sur une période de 4 ans, permettant ainsi une réduction d’impôt maximale de 88’000,00€ ou 120’000,00€ selon la zone.
Pour être éligible, l’immeuble doit :
Être situé dans l’un des périmètres suivants :
- Site patrimonial remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé
- Quartier ancien dégradé (QAD)
- Quartier avec forte concentration d’habitat ancien dégradé
- Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) sous certaines conditions
Avoir fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique ou d’un permis de construire répondant aux exigences du dispositif.
L’opération doit consister en une restauration complète de l’immeuble, avec des travaux portant sur :
- La conservation et la mise en valeur de l’immeuble
- La réaffectation à l’habitation si nécessaire
- La mise en conformité avec les normes de sécurité et d’urbanisme
Les travaux doivent être validés par l’Architecte des Bâtiments de France et soumis à une autorisation d’urbanisme.
Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, la réduction d’impôt accordée par la loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10’000,00€ par an, offrant ainsi une opportunité intéressante pour les contribuables fortement imposés.
L’exonération de TFPB7
Les collectivités locales peuvent proposer une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour certains logements rénovés8.
Les propriétaires de logements, occupants ou bailleurs, réalisant des travaux d’économies d’énergie peuvent en bénéficier.
Les logements éligibles sont ceux achevés avant le 1er janvier 1989, situés dans les communes où une exonération a été votée par la commune. Le logement peut être occupé à titre de résidence principale ou secondaire.
Une exonération de 50% à 100% peut être accordée.
Pour bénéficier de cette exonération de 50% à 100%, d’une durée de 3 ans, le montant total des dépenses payées par logement doit être supérieur à :
- soit 10’000,00€ l’année précédant l’année d’application de l’exonération ;
- soit 15’000,00€ au cours des trois années précédant l’année d’application de l’exonération.
Les délibérations antérieures à 2020 ayant institué l’exonération avec un taux de 50% ou de 100% restent applicables pour cinq ans.
Le particulier doit adresser au service des impôts correspondant au lieu de situation du bien, avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est applicable, une déclaration comportant tous les éléments d’identification du bien, dont la date d’achèvement du logement.
Cette déclaration doit être accompagnée de tous les éléments justifiant de la nature des dépenses et de leur montant. Le texte de référence est l’article 1383-0 B du Code général des impôts8.
La commune de Pessac, en Gironde, a mis en place ce dispositif. Voici la délibération qu’elle a prise pour l’instituer.9
Il existe une liste des 450 communes pratiquant cette exonération9
L’exonération de Taxe d’Aménagement pour les transformations d’usage à destination de logement10
La loi de finances pour 2025, promulguée le 14 février 2025, assujettit au paiement de la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement les transformations de locaux non destinés à l’habitation en locaux d’habitation (nouvel alinéa 3e de l’article 1635 quater B du CGI).
Les locaux d’habitation qui sont issus de ces transformations bénéficient toutefois d’un abattement de 50% de la valeur forfaitaire (nouveau 4° du I. de l’article 1635 quater I du CGI).
La commune ou l’EPCI selon les cas peuvent peuvent délibérer pour exonérer ces opérations de la part qui leur revient (nouveau 9° du I. de l’article 1635 quater E du CGI).
La TVA à taux réduit11
La TVA par défaut pour les travaux de rénovation est de 20%.
La TVA à taux réduit à 10% concerne les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien, à l’exception de la part correspondant à la fourniture d’équipements ménagers ou mobiliers et de certains gros équipements (article 279-0 bis du code général des impôts (CGI)).
Le taux de 5,5% concerne les travaux d’amélioration de la performance énergétique définis par l’article 18 bis de l’annexe IV du CGI.Il peut s’appliquer à des travaux d’aménagement, de pose, d’installation et d’entretien de matériaux et d’équipements d’économie d’énergie qui respectent des critères techniques et de performances minimales.
Dans les deux cas de réduction de TVA, les locaux faisant l’objet de travaux doivent :
- être achevés depuis plus de deux ans à la date du début des travaux,
- être occupés en tant que résidence principale ou secondaire.
- Article 199 novovicies du Code Général des Impôts
- Informations sur le programme action Coeur de Ville
- Informations sur les Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT)
- Liste des communes mentionnées au IV bis de l’article 199 novovicies du code général des impôts dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué
- Présentation détaillée de l’avantage fiscal
Denormandie
- Présentation détaillée de l’avantage fiscal
Malraux
- Connaître ses droits sur l’ exonération de TFPB durant 3 ans pour travaux d’économie d’énergie
- Textes de référence pour l’exonération de TFPB pour travaux d’économie d’énergie
- Exemple de Délibération Communale pour l’exonération de TFB pour les travaux d’économie d’énergie(page 13)
- Consultez l’article sur l’exonération de la taxe d’aménagement pour les transformations d’usage à vocation d’habitation
- Connaître ses droits sur les régimes de TVA à taux réduit pour les travaux d’amélioration des logements
Pour accéder à ces taux réduits, le porteur de projet remet aux professionnels une attestation selon un modèle disponible en ligne, qui leur permet de facturer les travaux aux taux réduits.
Notes :
