Sortir le logement de la pure logique du “marché” grâce à la BAMBA

Le marché du logement sur le banc des accusés

Nombreux sont les acteurs de la ville qui font le constat des effets néfastes du “marché” sur l’habitat et sa production : standardisation de l’offre, typologies favorisées pour leur meilleure rentabilité, prédominance de l’investissement défiscalisé dans certaines opérations, prix hauts, qualité des finitions discutable…

La maîtrise foncière publique est un premier remède pour conserver une maîtrise de la destination des opérations : en imposant une conduite de projet, une conception, une concertation, des quotas, des exigences, des normes, des prescriptions, on peut ainsi canaliser les forces du marché pour ne pas les subir complètement.

Parmi les difficultés rencontrées, y compris en cas de maîtrise foncière publique, notre capacité à produire du logement abordable et familial en coeur de métropole demeure l’une des plus ardues.

C’est pour s’attaquer de front à ce sujet que Villes Vivantes et la Ville de Clermont-Ferrand ont décidé d’explorer ensemble la voie du “sur mesure” pour “sortir le logement de la logique du marché”.

Remplacer la conjecture par la réalité

Avec le projet BAMBA la Grande Plaine, dont la commercialisation a été lancée en juin 2022, nous cherchons à :

• renverser la logique linéaire :
  • foncier
  • aménagements primaire
  • macro-lots
  • cession à des promoteurs
  • commercialisation des logements

• pour entrer dans un schéma “en triangle” :
  • foncier
  • aménagements primaire
  • aménagement secondaire
  • découpe des lots sur mesure selon les projets
  • construction par des maîtres d’oeuvre locaux
  • coaching des porteurs de projet
  • rencontre de porteurs de projet réels
  • appel à porteurs de projet
  • quartier à vivre

Notons que cette logique marche en réalité à rebours du schéma ci-dessus, en partant de la donnée du prix de commercialisation dans un marché donné et de la définition de cibles et produits permettant de minimiser les risques.

Au lieu de partir du “marché”, c’est-à-dire d’une connaissance théorique de la “demande”, l’expérimentation consiste à partir d’un grand nombre de projets réels et spécifiques, portés par des habitants tout aussi réels et spécifiques, qui n’ont pas les mêmes besoins, les mêmes budgets et les mêmes aspirations !

Hier se tenait le premier comité de suivi Démonstrateur de la ville durable avec la ville et Clermont Auvergne Métropole, la Banque des Territoires Groupe Caisse des Dépôts, l’ANRU – Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine ainsi que l’OFCE, avec à l’ordre du jour :

• L’avancée de la phase d’incubation
• Préparation de la phase de réalisation, avec un comité d’engagement prévu début 2023.

Parmi les projets en cours d’étude passés en revue :

• cette petite maison de 60m² projetée sur un terrain de 90m² portée par un locataire du parc social ;
• cette autre de 82m² habitables sur 250m² de terrain…