Les effets positifs en cascade d’un choc de l’offre en logements

Construire plus n’est pas vain : une étude allemande montre les effets positifs en cascade d’un choc de l’offre en logements.

Les choix résidentiels : (presque) toujours des seconds choix ?

Les choix résidentiels sont presque toujours des seconds choix, et non pas des premiers choix, déterminés par le pouvoir d’achat et les contraintes de chacun.

Une ville, comme bien d’autres choses de la vie, est donc faite, en grande partie, de désirs, de frustrations et d’accomplissements comme le résume, avec une certaine poésie, cette chanson des Stones…

« You can’t always get what you want
But if you try sometimes you just might find
You just might find
You get what you need, ah yeah ».

Le marché du logement : un marché de biens de seconde main ?

Le logement est, en plus d’être un marché de seconds choix, un marché de biens de seconde main.

On construit chaque année en France 1 logement neuf pour 100 logements existants. L’essentiel de l’offre qui permet aux habitants d’un territoire de se loger appartient donc au marché de l’ancien : en 10 ans, le neuf ne produit en moyenne que 10% du parc bâti.

Du point de vue des flux, on compte chaque année en France :

• 400 000 constructions de logements neufs,
• 1 millions de transactions dans l’ancien
• et 3 millions de déménagements au total

On emménage donc, 1 fois sur 8 seulement, dans un logement neuf.

L’effet du choc de l’offre sur le marché locatif privé du logement allemand

Une étude intitulé Secondary Housing Supply par Andrea Mense, publiée dans la série « Geography and Environment Discussion Paper Series » de The London School of Economics and Political Science (LSE) vient de paraître (avril 2023) sur l’effet du choc de l’offre sur le marche locatif privé du logement en Allemagne.

L’auteur a construit un modèle quantitatif et dynamique permettant de décrire les effets de production de logements neufs supplémentaires, le phénomènes des places qui se libèrent en cascade, et ainsi l’impact global d’un choc de l’offre sur la distribution des loyers dans tous les segments du marché.

Basés sur les observations du marché du logement allemand (production neuve de 2010 à 2017, loyers de 2011 à 2018), voici quelques points saillants de conclusion, en attendant la poursuite de recherches dans cette voie dans d’autres marchés européens :

1. L’offre nouvelle fait baisser les loyers des logements de tous niveaux de qualité : « New supply to the owner-occupier market triggers a cascade of moves in the rental market, freeing up units across the housing quality spectrum. »
2. Augmenter l’offre de logements neufs de 1% fait baisser les loyers de 0,2% : « … and increases disproportionately the number of second-hand units offered for rent ».
3. L’effet de l’offre sur la baisse des loyers demeure important dans les territoires qui connaissent une demande en logement croissante

Dernier point, et non des moindres : si choc de l’offre il doit y avoir demain en France, là où la demande progresse plus vite que l’offre, celui-ci devra se réaliser en intensification