La densification douce aux Etats-Unis progresse, pas à pas, sur le champ règlementaire

Un modèle de développement urbain bâti autour de la maison unifamiliale

En janvier 2024, le colloque Organic Cities a accueilli l’un des spécialistes américains des ADU (Accessory Dwelling Units) : Kol Peterson. Pour l’expert, 60 % du développement urbain aux États-Unis s’est fait sous la forme de lotissements pensés pour la voiture et construits à partir de la cellule de base qu’est la maison unifamiliale¹.

En voici une illustration.

Avec la crise du logement qui touche les principales métropoles américaines, et en particulier une ville comme San Francisco, de nouvelles formes de construction ont émergé. Les ADU en sont un exemple.

Pour Kol Peterson, les ADU permettent de construire de petites unités sur des parcelles constituées de maisons unifamiliales, pourvant alors se transformer en duplex, en triplex voire en quadruplex.

A partir de 2016, la Californie a vu le nombre de projets de construction d’ADU augmenter significativement, comme l’illustre le graphique ci-dessous.

Selon Kol Peterson, cette augmentation est due à une réforme de la législation de l’Etat de Californie :

As a result of statewide legislation in California, the number of ADUs have been taking off in California. And this is kind of the best example in the U.S. of the acceleration of ADUs occurring at the statewide level because of reforms that have occurred at the statewide level.

L’exemple de San Francisco est à cet égard très révélateur.

A San Francisco, on n’autorisait historiquement qu’un seul logement par parcelle

40% de la surface urbanisée de San Francisco est zonée pour n’autoriser que des “maisons unifamiliales” (un seul logement autorisé sur chaque parcelle).

Un projet d’ordonnance a été débattu, en juin 2022, par les élus de la ville, qui autoriserait :

• par défaut, les “duplex” dans l’ensemble de ces zones, c’est-à-dire la construction d’un 2^e logement sur une parcelle en contenant 1.
• via des “demandes de densité exceptionnelle”, la construction de 4 logements sur une parcelle, et 6 sur les parcelles d’angle.

Tout programme qui construirait plus de 2 logements devra également soumettre les unités supplémentaires au dispositif de contrôle des loyers.

L’ordonnance fait débat car beaucoup craignent qu’elle soit insuffisante. Comme le rapporte l’article de SF Chronicle :

“This is not the final statement on density in low-density neighborhoods”.

Réformer les règlements et développer un savoir-faire dans l’accompagnement des projets

Contrairement à la France qui, avec les opérations BIMBY, a expérimenté la mise en place d’une ingénierie d’accompagnement pour activer et qualifier les projets, l’approche nord-américaine se concentre aujourd’hui exclusivement sur la règle.

Mais c’est déjà un élément fondamental pour progresser dans la bonne direction, notamment dans les secteurs des grandes métropoles aux marchés du logement tendus.

À suivre !

Et à transposer, dans l’esprit, dans les règlements d’urbanisme des premières couronnes des grandes métropoles françaises qui se retrouvent en pénurie de logements bien situés ?

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1. Peterson, K. (2024, January 18). Comment passer à  l’échelle les logements accessoires (ADUs) en Californie et dans l’Oregon ? Organic Cities, Paris. Sciences Po & Villes Vivantes. https://papers.organiccities.co/comment-passer-a-l-echelle-les-logements-accessoires-adus-en-californie-et-dans-l-oregon.html ↩︎