Le plus beau métier du monde : créer une alternative à la promotion immobilière

“Ne confondons surtout pas l’urbanisme et la promotion immobilière”.

C’est sur ces mots, un peu étranges…, qu’un soir, lors d’une réunion publique, le futur maire d’un petit village situé à quelques minutes de Toulouse, alors candidat aux municipales, a entamé les échanges.

Je me suis dit : quel est cet artifice réthorique ?

Ne connaissant que très peu, à l’époque, la région toulousaine et ses acteurs, je me suis laissé aller à penser qu’il avait peut-être ses raisons, et j’ai continué à l’écouter…

La promotion immobilière : un outil au service de la ville, qui a ses limites

La promotion immobilière n’est qu’un outil au service de la fabrique de la ville : faire bâtir un édifice important est un métier ; ce travail de maître d’ouvrage délégué, de prise de risque dans le développement de la ville, en pariant sur un futur proche et une appréciation des besoins, c’est celui de promoteur.

Sans promotion, pas d’immeubles à étage, pas de mixité sociale et fonctionnelle à l’échelle d’un bâtiment, pas d’avenue, pas de centralités intenses et vibrantes capables de rayonner à l’échelle d’une région…

Alors pourquoi en faire un sujet de débat ?

Tout simplement parce que :

1/ Ce travail de maîtrise d’ouvrage groupée et déléguée coûte cher : il allonge la filière de production du logement neuf et engendre un surcoût de 800€ à 1000€/m² (avant la hausse récente des coûts de construction) par rapport aux filières où c’est l’habitant lui-même qui est le maître d’ouvrage de son habitat ;

2/ Ce coût n’est plus assumable par les Français : un m² en promotion immobilière revient aujourd’hui au minimum à 2500€/m² hors prix du terrain.

Même si les terrains constructibles étaient gratuits en France, la moitié des Français n’aurait pas les capacités financières pour accéder à la propriété via l’outil de la promotion immobilière.

Si vous ajoutez le prix du terrain, à l’heure du ZAN, je vous laisse estimer la part des Français qui peut prétendre à l’accession dite “libre” dans ces opérations, quand les prix du neuf en promotion se situent aujourd’hui très rarement au dessous de 3000€/m2, et plus couramment autour de 3500€-4000€/m2.

3/ Dans ce contexte, la promotion n’a tenu que grâce au Pinel (38000€ de subvention publique pour un petit logement…), à AIRBNB et grâce à tous ceux qui, ayant accès plus facilement au crédit que les ménages modestes, en ont profité pour devenir multi-propriétaires.

L’autopromotion : un moyen de dépasser les limites de la promotion immobilière ?

Peut-on former, faire évoluer des tissus urbains existants vers plus de densité, d’intensité, de mixité, sans recourir à la promotion immobilière, désormais hors de prix pour une grande majorité des Français ?

La réponse est oui.

Lorsque vous enlevez le chaînon de la maîtrise d’ouvrage groupée et déléguée, vous vous retrouvez avec un problème d’urbanisme, c’est-à-dire de coordination de milliers de (micro)projets personnels, uniques, spécifiques…

Un ingrédient magique pour changer de modèle et inventer les territoires de demain.