Les opérations BUNTI : de la rénovation à la reconfiguration

BUNTI ( tisser  en hindi, mais aussi de l’anglo-normand  bontë ,  bonté , ou encore, Build Up Not Tear It Down  —  développer au lieu de démolir ) vise la conception et le déploiement d’une nouvelle offre de service permettant aux collectivités de massifier la rénovation, la reconfiguration et la réoccupation du bâti ancien : une offre de service d’intelligence architecturale et de coaching sur mesure atteignant des effets de levier à deux chiffres¹ grâce à l’adaptation, projet par projet, des cœurs de villes et villages à la demande contemporaine d’habitat.

Tout groupement d’acteurs peut utiliser librement le concept  BUNTI  en respectant le règlement d’usage de la marque collective simple  BUNTI ².

Qu’est-ce qu’une opération BUNTI ?

Le concept BUNTI désigne toute action, opération ou recherche ayant pour objectif l’adaptation profonde du bâti ancien à la demande contemporaine d’habitat :

• sans subventionnement public des travaux, par des projets dont les composantes dépassent l’ambition et le cadre des seuls financements publics ;
• à maîtrise d’ouvrage habitante, dans une démarche de beauté communicative et d’embellissement des espaces extérieurs privés comme de l’espace public ;
• accompagnée par les collectivités locales, grâce au déploiement d’un service universel de co-conception à la demande, visant un alignement des investissements privés avec les objectifs des politiques publiques et un effet de levier à deux chiffres pour l’investissement public ;
• dans une logique de reconfiguration et de rénovation massive, sur mesure et abordable du bâti ancien ;
• sans spéculation immobilière, dans le cadre d’une communication transparente sur les capacités de valorisation patrimoniale des biens. Le terme de spéculation immobilière désigne ici l’achat d’un bien en vue d’une plus-value à sa revente grâce à une meilleure connaissance des règles et du marché.

En quoi les opérations BUNTI constituent-elles une incitation pour les porteurs de projets ?

Les expérimentations BUNTI se traduisent notamment par l’apport d’un service aux habitants, financé par la collectivité, avec le déploiement d’un temps individuel initial de co-conception qui permet d’imaginer, avec les habitants, plusieurs options viables d’évolution de leur bien, certaines créatrices de logements supplémentaires, d’autres améliorant significativement le confort de vie des logements actuels.

Libre à eux, ensuite, de concrétiser une des options qui a pu, ainsi, être envisagée, parmi lesquelles des scénarios d’amélioration et de transformation profonde des logements existants.

Elles sont particulièrement opérantes dans le cadre de la lutte contre la vacance des logements : pour un certain nombre de logements de cœurs de ville et de bourg, où la vacance est favorisée par une configuration peu adaptée aux usages d’aujourd’hui, des éclairements insuffisants, l’absence d’espaces extérieurs privatifs, la simple rénovation (rénovation énergétique et ou sortie de dégradation) ne suffit pas pour permettre une réoccupation durable.

En apportant un soutien au stade de la conception comme au stade de la réalisation, les expérimentations BUNTI permettent en premier lieux aux propriétaires ou aux investisseurs d’imaginer les options de projet permettant de configurer ces logements, puis de les réaliser techniquement, financièrement, réglementairement, et contractuellement (avec les professionnels prestataires).

D’autres scénarios vont également au-delà de ce que peut permettre une aide à la rénovation :

• Recomposition d’une maison d’habitation pour obtenir un plain-pied adapté à l’âge au rez-de-chaussée et mettre en location ou en vente un étage familial avec accès indépendant ;
• Transformation d’immeubles de cœur de ville permettant d’y créer ou d’y recréer des espaces extérieurs ;
• Revente de mètres carrés en combles pour financer des travaux en parties communes de monopropriété ou de copropriété…

L’ingénierie BUNTI s’avère très utile à l’amont de la décision d’achat, lorsque l’investisseur ou l’accédant à la propriété souhaite visualiser et comparer différentes options architecturales, économiques et programmatiques de valorisation du bien immobilier, sans pour autant être en situation de demander une subvention ou de confier une mission.

L’incitation apportée prend la forme d’une ingénierie multifacette de haut niveau, abordant avec le porteur de projet, dans la co-conception puis dans l’accompagnement apporté, les volets patrimoniaux, financiers (et notamment l’accès au crédit), architecturaux, réglementaires, urbains, paysagers, familiaux (alignement entre indivisaires), mais aussi les impacts du projet pour le voisinage et le recueil de l’assentiment des voisins.

Cette ingénierie est financée par les collectivités partenaires de l’expérimentation, et rémunérée en fonction des résultats obtenus, définis en fonction des besoins du territoire et des objectifs de la collectivité.

Le bénéfice de cette ingénierie est compatible et cumulable avec l’ensemble des systèmes d’aides existants.

Opérations BUNTI : à quoi doit-on prêter attention ?

Pour les porteurs de projets, les atouts de la démarche sont multiples, et complémentaires avec les autres dispositifs.

Alors que la consultation d’un Espace Conseil France Rénov’ ou d’un professionnel prestataire nécessitent, à minima, en amont, une intention de projet préalable, faute de quoi l’ECFR ne saura pas orienter et le professionnel ne pourra pas établir de devis.

Dans le cas de l’opération BUNTI, la personne ou le ménage porteur de projet peuvent en préalable, sans formalité administrative, sans engagement, considérer de multiples options et les amender avant de se fixer sur un scénario qui leur permettra ensuite utilement de solliciter des subventions le cas échéant et de contracter avec un ou plusieurs professionnels.

Ce sont les caractéristiques du bien, les besoins et les aspirations du ménage, et ses moyens qui déterminent le projet, dans les limites des règles d’urbanisme.

Pour les collectivités, la démarche présente l’avantage d’être financée en fonction des types précis de scénarios qu’elle souhaite voir advenir sur son territoire, tout en offrant un premier niveau de service à tous les propriétaires ou futurs propriétaires à l’occasion de l’entretien initial de co-conception.

En revanche, le déploiement de la démarche nécessite un niveau d’engagement significatif de la part des collectivités, qu’il s’agisse de relayer la communication du dispositif, d’intégrer les enseignements d’un dialogue riche et intense avec les services de l’application du droit des sols, et d’intégrer le retour d’expérience de l’expérimentation dans la réflexion sur les évolutions éventuelles du document d’urbanisme.

Pour en savoir plus sur les expérimentations BIMBY, on peut se référer à un article issu du colloque international Organic Cities qui a eu lieu en 2024 à Paris.³

Morlaix : le BIMBY et le BUNTI au service des opérations de l’Anah⁴

Pactes territoriaux, OPAH-RU : les opérations de l’Anah sont-elles solubles dans les expérimentations BIMBY & BUNTI ?

A Morlaix, une opération BIMBY & BUNTI a vu éclore 600 projets de logements en 18 mois, dont près de 40 ont déjà abouti.

A Morlaix communauté, une expérimentation BIMBY BUNTI menée en parallèle d’une OPAH, d’une OPAH-RU et du Service Public de la Rénovation

France Culture et Catherine Petillon expliquent avec talent et en 4 minutes comment Morlaix Communauté et Villes Vivantes ont uni leurs énergies pour une opération de densification douce BIMBY & BUNTI qui a vu éclore 600 projets de logements en 18 mois, dont près de 40 ont déjà abouti !

A l’origine de ce succès, Morlaix Communauté et son président Jean Paul Vermot avaient engagé une étude pré-opérationnelle d’OPAH.

Elle a permis de construire de concert une OPAH-RU dans le cœur de Morlaix, animée dans le cadre d’une concession par la SEMPI et CITEMETRIE, une OPAH communautaire, animée par SOLIHA, et une expérimentation BIMBY BUNTI, animée par Villes Vivantes.

En parallèle, Héol, l’Agence locale de l’énergie et du climat du pays de Morlaix, accueille tous les publics.

Une complémentarité qui bat en brèche la notion de  guichet unique  généraliste

Le quotidien des opérations montre qu’elles sont parfaitement complémentaires en termes de service rendu ; la nature différente de leur communication amène vers chacune d’elle des publics différents, battant en brèche le cliché du guichet unique généraliste : des interlocuteurs spécialisés de haut niveau apportent directement à chaque porteur de projet un service sur mesure.

On ne compte plus les porteurs de projet BUNTI dans le cœur de Morlaix venus concevoir avec Villes Vivantes les meilleures options de valorisation d’un investissement locatif intégrant une reconfiguration d’un petit immeuble pour y faire entrer la lumière et créer terrasses et jardins. Ils sont pour partie d’entre eux réceptifs aux dispositifs de conventionnement, une fois la confiance établie, ils concourent aux résultats de l’OPAH.

On ne compte plus, à l’inverse, les porteurs de projets de rénovation énergétique et ou d’adaptation, aiguillés vers l’opération BIMBY BUNTI par Héol lorsqu’au-delà des travaux éligibles aux aides, c’est la maison, et parfois la parcelle, qu’il faut recomposer !

La coexistence des dispositifs démultiplie le nombre de projets réalisés

La Communauté et chaque partenaire veillent au grain : si l’OPAH vous oriente vers BIMBY BUNTI. Vous n’avez rien à faire : c’est BIMBY BUNTI qui vous rappelle et vous n’avez pas à tout réexpliquer.

Grâce à un module de prise de rendez-vous en ligne, les différents acteurs de l’amélioration de l’habitat peuvent également inscrire directement les ménages qu’ils reçoivent pour un entretien BIMBY BUNTI, qui les mènera le plus souvent vers un accompagnement jusqu’à la réalisation.

La coexistence des dispositifs et des acteurs est un démultiplicateur mutuel, et un gage du service apporté, à travers eux, par une intercommunalité qui soutient les projets des particuliers et qui les infléchit par ce soutien vers plus d’ambition et une réponse aux besoins du territoire.

Notes :

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