Que peut-on attendre d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat (OPAH) ?

Une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat doit permettre, dans un territoire donné et dans un temps donné (3 ans renouvelables 1 an plus 1 an), d’offrir aux porteurs de projets d’amélioration de l’habitat des conditions de soutien technique, administratif, et financier supérieures à celles dont ils pourraient bénéficier hors OPAH. Alors que, hors OPAH, les dispositifs mobilisables sont nationaux, dans une OPAH, la contractualisation entre l’Etat, l’Anah et une ou plusieurs collectivités territoriales permet aux administrés :

• d’accéder à des aides financières plus avantageuses dans le cas où la collectivité abonde les aides de l’Anah. La base des aides Anah reste la même en OPAH et hors OPAH, mais la possibilité pour les communes de majorer les aides n’existe qu’en OPAH (et ses dérivés, OPAH de renouvellement urbain, de revitalisation rurale, programme d’intérêt général…).
• d’accéder à des aides financières locales (quand la collectivité les met en place).
• de bénéficier d’un accompagnement dont les caractéristiques sont définies par la collectivité et qui est financé par l’Anah, la collectivité, et ses partenaires. Par exemple, hors OPAH, un propriétaire bailleur qui souhaite bénéficier d’une subvention Anah et qui n’est pas en capacité de constituer lui-même son dossier doit payer une prestation à un organisme agréé, alors que dans une OPAH l’accompagnement est gratuit pour les bénéficiaires.

Que peut-on attendre d’une OPAH ?

L’OPAH déclenche des aides et un accompagnement pour les propriétaires occupants dont les ressources sont inférieures à des plafonds définis chaque année et qui engagent :

• des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement se traduisant par un gain de performance au moins égal à 35% après travaux sur la base d’une évaluation réalisée par l’équipe de suivi animation
• des travaux de mise en confort et aux normes de logements très dégradés ou indignes
• des travaux d’adaptation à l’âge et/ou au handicap préconisés dans un diagnostic autonomie réalisé par l’équipe de suivi animation ou par un ergothérapeute, lorsque le GIR de la personne bénéficiaire est supérieur strictement à 4, c’est-à-dire que le niveau d’autonomie, quoique dégradé, permet toutefois le maintien à domicile. En cas de GIR de 4 ou inférieur, le bénéfice de l’aide est dérogatoire et soumis à un rapport détaillé de la situation de la personne.

L’OPAH déclenche des aides et un accompagnement pour les propriétaires bailleurs ou pour les investisseurs qui achètent et rénovent un logement sous conditions :

• que le gain de performance après travaux soit au moins égal à 35% sur la base d’une évaluation réalisée par l’équipe de suivi animation
• que le loyer respecte certains plafonds pendant une durée d’engagement de 6 ans
• que les locataires se situent en-dessous de certains plafonds de ressources
• que les travaux entrent dans un des cadres suivants : travaux de mise au confort et aux normes de logements ayant été évalués sur la base d’une grille d’appréciation comme étant « dégradés » ou « très dégradés », travaux d’amélioration de la performance énergétique dans le cadre d’un programme complet permettant d’atteindre a minima l’étiquette énergétique D, travaux d’adaptation à l’âge et/ou au handicap

Dans certains cas, l’OPAH déclenche des aides et un accompagnement pour les syndics de copropriétés qui engagent des travaux de performance énergétique et/ou de mise aux normes sur les parties communes d’immeubles, sous réserve que la copropriété soit immatriculée et, lorsque le projet porte sur la performance énergétique, sous conditions d’un gain de performance énergétique de l’immeuble égal au moins à 35%.

En fonction du programme de l’OPAH et pour certaines OPAH seulement, il est possible de mettre en place des aides locales (financées par la collectivité) pour des projets spécifiques (façades, résorption de vacance, accession à la propriété). Ces aides locales sont généralement moins importantes que celles de l’Anah car financées principalement à partir de ressources de la collectivité.

Les collectivités signataires de l’OPAH ont la faculté mais non l’obligation de majorer les aides de l’Anah. Lorsqu’il n’y a pas de majoration, l’intérêt de l’OPAH réside simplement dans l’existence d’une mission de suivi animation financée à 35% par l’Anah et pour le restant par la collectivité et ses partenaires si elle en a. Dans le cadre du suivi animation de l’OPAH, une communication, des actions de sensibilisation, et des permanences peuvent être organisées et ainsi concourir à une dynamique locale autour de l’habitat.

Qu’est-ce que l’on ne peut pas attendre d’une OPAH ?

L’OPAH ne peut pas déclencher des actions massives en direction de porteurs de projets non éligibles aux aides de l’Anah, c’est-à-dire pour lesquels la collectivité ne peut utiliser que ses propres financements :

• propriétaires occupants hors plafond ;
• propriétaires occupants qui auto-réhabilitent (seuls les travaux réalisés par des artisans entrent dans l’assiette du calcul des subventions de l’Anah) à l’exception de certaines délégations territoriales qui financent sous certaines conditions strictes (par exemple, de partenariat avec des associations locales) ;
• propriétaires occupants qui engagent des travaux hors champ Anah (agrandissement supérieur à 14 m², garage, aménagement de combles, reconfiguration intérieure, revêtements, etc.) ;
• propriétaires bailleurs qui ne conventionnent pas les logements parce que ceux-ci sont loués et qu’ils ne souhaitent pas résilier les baux en vigueur pour passer à des baux conventionnés et, ainsi, baisser leurs produits locatifs ;
• propriétaires bailleurs investisseurs qui ne conventionnent pas leurs logements car basant leur opération sur le modèle économique du loyer libre ;
• propriétaires bailleurs qui engagent des travaux hors champ Anah (agrandissement supérieur à 14 m², garage, aménagement de combles, reconfiguration intérieure, revêtements, etc.) ;
• propriétaires bailleurs qui engagent des travaux n’aboutissant pas à un gain de performance énergétique au moins égal à 35%. C’est notamment le cas de propriétaires qui ont déjà fait une partie de travaux de performance énergétique, ce qui vient réduire le gain apporté par les nouveaux travaux ;
• copropriétés non immatriculées au registre national ;
• copropriétés qui engagent des travaux hors champ Anah (étanchéité, simple mise aux normes, etc.) ;
• communes ou EPCI qui réhabilitent leur propre patrimoine ;
• ensemble des travaux qui ne portent pas sur des locaux d’habitation (granges, cellules commerciales, locaux d’activités, équipements publics, etc.).

Quand les aides financières ne font pas tout

Le niveau d’accompagnement qui peut être attendu dans une OPAH dépend étroitement de la nature du suivi animation mis en place. Si ce suivi animation est confié à un prestataire, l’étendue des actions engagées et le niveau de compétence des acteurs mobilisés sont fonctions des demandes du cahier des charges et du budget affecté à la mission. Le fait que le marché de suivi animation prévoie ou non une part variable associée à l’atteinte de résultats peut également avoir un impact significatif sur le niveau d’accompagnement apporté. Si le suivi animation est réalisé en régie par la collectivité, le niveau de service est fonction du degré de disponibilité, de compétence, et du nombre des agents affectés.

La performance d’une OPAH par rapport au droit commun est également fonction d’autres paramètres tels que la rapidité et la fluidité de l’instruction des dossiers par la délégation locale de l’Anah, la capacité de coopération entre délégation, équipe de suivi animation, et gouvernance du territoire, notamment lorsqu’un dossier est complexe. Le degré d’engagement des élus, et en particulier des élus communaux, qui sont des ambassadeurs de l’opération, est également un facteur de réussite majeur.

Ainsi, une OPAH réussie peut créer une dynamique sans commune mesure avec ce qui se passe hors OPAH, mais une OPAH avec des financements peu attractifs (absence d’abondements), et avec une mission de suivi animation peu efficace peut avoir un impact très faible sur le territoire.

La circulaire n° 2002-68/UHC/IUH4/26 du 8 novembre 2002 explique en détail le rôle de chaque type d’opération programmée par rapport au droit commun

Une présentation de l’Anah du 3 février 2022 explique succinctement la différence entre le service national assuré par France Renov’ sur la base du droit commun et les OPAH : voir page 11