Podcast : la densification douce, comment ça marche ?

Écoutez cet épisode de Cityzan Vox, un podcast engagé pour la préservation des sols et dédié aux solutions de sobriété foncière dans la fabrique de la ville. 

Déjouer les rouages du cycle infernal lié au ZAN

Merci Fanny Ervera pour ces échanges autour du ZAN qui nous ont permis de décrypter les rouages de ce cycle infernal…

• ZAN
• rareté du foncier
• spéculation
• hausse des prix immobiliers
• exclusion des plus modestes
• inégalités territoriales ?

… pour mieux le déjouer et inventer le renouvellement abondant dont nous aurons besoin dans les années à venir.

“Ce qui est rare, ce n’est pas le foncier, c’est le foncier constructible”

“Si nous nous nous interdisons de construire en extension urbaine, il faudra que les propriétaires des terrains déjà bâtis libèrent leurs bien pour construire plus, il faudra qu’ils soient nombreux, chaque année, à prendre la décision de libérer leurs terrain”

“Ce qui est donc rare aujourd’hui, et qui le sera de plus en plus demain si nous n’y prenons pas garde, c’est la décision, que certains propriétaires de terrains en secteur urbain peuvent prendre, de libérer leur terrain, de le céder pour qu’un particulier ou un opérateur puisse bâtir”

“Si nous voulons desserrer l’étau de la pression foncière, nous devons travailler sur la vitesse avec laquelle les propriétaires actuels des terrains déjà bâtis décident de libérer leur foncier”

“Si nous voulons comprendre les blocages réels qui empêchent le renouvellement urbain de satisfaire pleinement les besoins des acteurs économiques et des habitants, nous devons analyser les raisons pour lesquelles les décisions de libérer ces terrains ne sont pas prises”

Une ambition : rendre le lotissement obsolète

En général, si la décision de libérer un terrain n’est pas prise, c’est :

1. soit parce que le PLU interdit d’y construire quelque chose de significatif, parce les règles d’urbanisme interdisent de densifier la parcelle concernée ;
2. soit parce que les propriétaires ne sont pas en capacité de visualiser, puis de vérifier, le potentiel de leur terrain, de comprendre la valeur qu’il pourrait avoir ;
3. soit parce que les opérateurs qui s’intéressent à ce terrain n’ont pas de modèle économique viable qui leur permettrait d’y augmenter les surfaces en gagnant leur vie ;
4. soit parce que les propriétaires préfèrent reporter cette décision à plus tard, dans une stratégie patrimoniale de plus long terme ;
5. soit parce les propriétaires sont les occupants du bien, que celui-ci est parfaitement adapté à leurs attentes, et qu’ils n’ont aucun souhait de le transformer.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les 4^e et 5^e cas de figure sont rares.

Ce sont les 3 premières raisons qui constituent nos principaux points de blocage, et les raisons de nos pénuries actuelles.

Et c’est la résolution de ces 3 points de blocage qui constitue le coeur du travail des équipes de Villes Vivantes au quotidien et que je dévoile, en partie, dans ce podcast.

“L’ambition du Bimby c’est, à terme, de rendre obsolète le lotissement, de le remplacer”.