Qu’est-ce qu’une OPAH-RU, Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain ?

Les OPAH-RU[1] associent outils incitatifs, outils coercitifs et action foncière dans des cœurs de ville et de bourgs marqués par une dégradation et une vacance structurelle importante du parc de logements.

Le déploiement des Pactes Territoriaux partout en France a marqué la disparition des OPAH, mais les OPAH-RU, opérations programmées d’amélioration de l’habitat – renouvellement urbain demeurent.

Leur ingénierie est financée par l’Anah à proportion de 50% du coût hors taxes et leur durée est de 5 ans, mais elles impliquent des niveaux de travail pré opérationnel et d’engagements opérationnels plus importants de la part des communes et ou des EPCI qui en assurent la maîtrise d’ouvrage.

Qu’est-ce qu’une OPAH-RU ?

Les caractéristiques d’une OPAH de Renouvellement Urbain sont définies dans la Circulaire n°2002-68/UHC/IUH4/26 du 8 novembre 2022 et l’article L303-1 du CCH, modifié par ordonnance n°2014-1543 du 19 décembre 2014.¹

Selon les termes de cette circulaire, “l’OPAH de renouvellement urbain […] permet de traiter spécifiquement les territoires urbains confrontés à de graves dysfonctionnements urbains et sociaux nécessitant, en sus des incitations et du programme d’actions d’accompagnement […], la mise en place de dispositifs d’intervention lourds. Ces dispositifs font, notamment, appel à des interventions foncières et immobilières et à des outils coercitifs de droit public (traitement de l’insalubrité, démolitions, actions foncières, sous déclaration d’utilité publique – DUP – ou non), en appui du projet urbain et social volontariste. Cette OPAH bénéficie de subventions fortement majorées de l’Etat pour mener à bien les études pré-opérationnelles et la conduite d’opération.”

Qu’est-ce qui distingue une OPAH-RU d’un Pacte Territorial ?

Tout comme le Pacte Territorial, l’OPAH-RU n’entraîne pas d’aides de l’Anah supplémentaires par rapport à celles à celles du droit commun pour les porteurs de projets. Tout comme le volet 3 du Pacte Territorial, elle offre aux collectivités maîtres d’ouvrage (EPCI ou Commune) la possibilité d’abonder les aides de l’Anah, mais aussi de créer et d’animer des dispositifs d’aides spécifiques financés localement.

Une OPAH-RU se différencie notamment par :

• Son périmètre (un périmètre de coeur de ville déterminé par une étude pré opérationnelle, et non un périmètre communal ou intercommunal) ;
• Le degré de difficulté rencontré dans ce périmètre (enjeux patrimoniaux, immeubles “bloqués”, vacance de longue durée, dégradation forte, îlots complets dégradés…) ;
• Des moyens en ingénierie plus importants avec des compétences particulières ;
• Des actions coercitives associées aux actions incitatives²

Les 10 volets d’intervention d’une OPAH-RU

La mise en oeuvre d’une OPAH-RU repose sur une convention spécifique incluant des clauses types³, qui détaille les 10 volets d’intervention suivants :

1. Volet urbain
2. Volet foncier
3. Volet immobilier
4. Volet lutte contre l’habitat indigne et très dégradé
5. Volet copropriété en difficulté
6. Volet rénovation énergétique et lutte contre la précarité énergétique
7. Volet travaux pour l’autonomie de la personne dans l’habitat
8. Volet social
9. Volet patrimonial et environnemental
10. Volet économique et développement territorial

L’ingénierie des OPAH-RU

Les OPAH-RU sont opérées selon différents modèles : en régie par la collectivité, par un prestataire externe, ou une combinaison des deux.

Le prestataire est parfois un groupement, par exemple l’un spécialisé dans les dispositifs incitatifs (accompagnement des porteurs de projets dans l’accès aux aides et le montage des dossiers de financement), et l’autre dans les dispositifs coercitifs dispositifs coercitifs ou de l’action foncière (exemple de Vichy Communauté).

Certains territoires optent pour une concession d’aménagement. C’est le cas pour l’OPAH-RU de Morlaix (29), celle de de Brignoles (83), ou encore celle de Vichy (03).

Les points de vigilance pour les collectivités

Bien que les OPAH-RU offrent un cadre structuré et un soutien financier conséquent (prise en charge à 50% des frais d’ingénierie hors taxes par l’Anah), leur mise en œuvre nécessite des engagements forts de la part des collectivités. L’’homologation de la convention d’opération par l’Anah implique :

• Des niveaux d’engagement importants de la part de la collectivité (ambition des objectifs, cofinancement des aides aux travaux consentis, moyens dédiés au pilotage, partenariat mobilisé…) ;
• Des périmètres judicieux qui concentrent vacance de longue durée, dégradation des immeubles et des logements, déficit d’image, mais aussi intérêt patrimonial ;
• Une articulation avec les actions menées en matière d’espaces publics, de commerce et d’activité en coeur de ville (volet urbain, convention d’ORT) ;
• Un volet “foncier” et un volet “Lutte contre l’habitat indigne et dégradé”, obligatoires, avec une aptitude à diligenter des procédures potentiellement coercitives pour des immeubles, îlots, et secteurs identifiés précisément dans le cadre de l’étude pré opérationnelle, si les volets incitatifs de l’opération ne portent pas leur fruit.

Un territoire où les enjeux d’habitat en cœur de ville sont limités et/ou qui n’est pas en situation de consentir des engagements financiers, politiques, ou de déploiement de dispositifs coercitifs durant plusieurs années, pourra donc préférer un dispositif purement incitatif comme un volet 3 de Pacte Territorial.

Face aux enjeux de réoccupation des logements vacants, qui sont le plus souvent au coeur de la mise en place ou de la reconduction des OPAH-RU, les outils nationaux en faveur d’opérations d’amélioration ou d’acquisition amélioration à finalité locative sociale sont puissants⁴⁵, mais pour autant :

• Le modèle économique des opérations pour des investisseurs et les bailleurs doit être vérifié, notamment le niveau de décalage entre le loyer conventionné “Loc’Avantages” et les loyers libres, le marché immobilier de coeur de ville ;
• Les opérations pour lesquelles les objectifs en matière de locatifs sont atteints intègrent quasi systématiquement des abondements locaux (EPCI, commune) en plus des aides de l’Anah au bailleurs pour atteindre un seuil déclencheur ;
• Les immeubles de cœur de ville ne permettent pas toujours, en l’état de développer après rénovation des produits aptes à accueillir des familles (surface, espaces extérieurs privatifs, stationnement…). Soit le développement exclusif d’une offre de petits logements conventionnés est pertinent, soit des dispositions complémentaires devront être prises (élargissement du périmètre à des tissus de maisons de ville ou de pavillonnaire ancien permettant de créer des logements familiaux, ingénierie de conception permettant de configurer certains immeubles…) ;
• Certains EPCI et communes sont réticents à actionner le levier du logement conventionné privé pour réoccuper les immeubles en coeur de ville, par crainte d’accentuer un manque de mixité sociale et une concentration des ménages en difficulté ;
• Les dispositifs d’aide de l’Anah aux propriétaires occupants en matière de sortie de dégradation sont limités aux ménages dont les revenus entrent dans la catégorie “modeste” ou “très modeste”. Il est donc difficile, par le biais des aides, de mobiliser massivement ce type de ménages vers des acquisitions améliorations de logements vacants en coeur de ville, l’accès au crédit et les capacités d’achat étant délicates.

Notes :