Ce n’est un secret pour personne : le boom de la construction de logements à Denver a entraîné une baisse des loyers moyens dans l’ensemble de l’aire métropolitaine, comme l’ont rapporté plusieurs articles récents.
Au cours des deux dernières années, les loyers moyens des appartements ont diminué de 5,9% — une avancée majeure pour l’accessibilité financière du logement, quand on sait que ce dernier constitue le premier poste de dépense pour la plupart des habitants du Colorado. En revanche, l’impact de ce boom de la construction sur les coûts du logement pour les ménages à faibles revenus a été beaucoup moins documenté.
Pour répondre à cette question, nous avons analysé des données de RealPage portant sur 851 immeubles d’appartements de l’aire métropolitaine de Denver, afin de mesurer l’évolution des loyers moyens entre 2023 et 2025. Cette analyse nous permet, pour la première fois, d’évaluer les effets de la vague historique de mises en service de logements neufs intervenue durant cette période sur les différents segments du marché locatif de Denver.
En analysant plus finement les données, nous avons constaté que les immeubles de classe C1 — le segment le plus abordable, correspondant généralement à des bâtiments plus anciens et offrant moins de services — ont enregistré une baisse moyenne des loyers de 10,0% sur la période. Cette diminution est plus de deux fois supérieure à celle observée dans les appartements plus coûteux de classe A ou B, plus récents et proposant davantage d’équipements. Ces résultats remettent en cause l’idée largement répandue selon laquelle la construction de logements neufs aux prix du marché ne bénéficierait qu’aux ménages à hauts revenus.
Au contraire, lorsque l’aire métropolitaine de Denver a accru sa production de logements, les baisses de loyers les plus marquées ont été observées dans les immeubles plus anciens et plus abordables, généralement occupés par des ménages à faibles revenus. En valeur absolue, les résidents des appartements de classe C, les plus abordables, réalisent une économie annuelle de 2’076 dollars par rapport aux loyers de 2023, tandis que les locataires des appartements de classe A économisent en moyenne 1’188 dollars par an. Ces économies de loyer sont particulièrement significatives pour les locataires à faibles revenus, qui occupent majoritairement les immeubles de classe C.
Baisse des loyers en fonction de la catégorie et de l’ancienneté des immeubles
L’impact de l’augmentation de l’offre de logements sur les loyers varie fortement selon la catégorie des immeubles, les bâtiments de moindre qualité et plus abordables enregistrant les baisses de loyers les plus importantes.
Par ailleurs, les immeubles plus anciens ont enregistré des baisses de loyers nettement plus importantes que les immeubles récents, malgré une concurrence directe de la part des logements locatifs tout juste mis sur le marché.
Pour un locataire moyen d’un immeuble de classe C, cela représente plus de 2’000 dollars d’économies par an, soit l’équivalent de plus d’un mois de loyer, qui peuvent ainsi être réaffectés à d’autres besoins essentiels comme l’alimentation, la garde d’enfants, les soins de santé ou les transports. Les ménages aux revenus les plus faibles sont ceux qui souffrent le plus de la pénurie de logements ; ils seraient aussi ceux qui bénéficieraient davantage de sa résorption.
Accélérer la production est un levier stratégique puissant en faveur du logement abordable
Lorsque nos politiques ne permettent pas au marché de produire suffisamment de logements pour les ménages aux revenus intermédiaires et élevés, ces ménages ne disparaissent pas pour autant : ils font monter les loyers du parc existant, qui aurait pu être occupé par des ménages plus modestes, provoquant l’exclusion de ces derniers et une hausse des loyers dans les segments les plus abordables du marché.
À l’inverse, lorsque la production de logements neufs est suffisante, elle crée des marges de manœuvre pour l’ensemble des ménages et réduit les tensions sur les loyers à l’échelle de tout le marché, en particulier dans ses segments les plus abordables. La baisse des loyers et de la pression concurrentielle offre alors aux locataires aux revenus faibles et intermédiaires la possibilité soit de réaliser des économies sur leur loyer, soit d’accéder à des logements et/ou des localisations de meilleure qualité, désormais compatibles avec leur budget.
Ce mécanisme est depuis longtemps bien documenté par la théorie et la recherche académique. Nous observons aujourd’hui sa concrétisation, en temps réel, au sein même de nos territoires.
La forte augmentation de la construction de logements dans l’aire métropolitaine de Denver entraîne une baisse des loyers de marché sur l’ensemble du spectre, les ramenant à des niveaux accessibles à un plus grand nombre de ménages. Ainsi, le loyer moyen des immeubles de classe C observé dans cet échantillon était, en 2023, accessible à des ménages disposant d’un revenu équivalent à environ 75% du revenu local médian. En 2025, il est tombé à un niveau correspondant à environ 60%.
Autrement dit, ces logements étaient accessibles en 2023 à un ménage de deux personnes percevant l’équivalent de 81’000 dollars par an, alors qu’en 2025 ils le deviennent pour un ménage disposant d’un revenu d’environ 67’000 dollars par an. Une baisse des loyers d’une telle ampleur, affectant des centaines de milliers de logements neufs et existants à l’échelle régionale, aurait été extrêmement coûteuse, voire impossible à atteindre par le seul recours aux subventions publiques.
Malgré ces baisses récentes des loyers, les subventions publiques demeurent indispensables. Les ménages disposant d’un revenu équivalent à 30% du revenu local médian ne peuvent toujours pas accéder, financièrement, même aux logements de classe C les moins chers de cet échantillon. Ces habitants du Colorado ont besoin d’investissements publics dédiés, sous la forme de chèques logement, d’aides au logement, et de logements subventionnés. Cela étant, des baisses de loyers à l’échelle de l’ensemble du marché, comme celles observées ici, permettent néanmoins à ces dispositifs de gagner en efficacité. Lorsque les loyers de marché diminuent de 175 dollars par mois, un programme d’aide au logement qui soutenait auparavant 100 ménages peut, à budget constant, en accompagner 110 voire 115.
Un autre enseignement est que même les logements neufs restent relativement accessibles pour la majorité des habitants de Denver L’idée couramment admise selon laquelle tous les nouveaux appartements seraient des logements de luxe
réservés aux ménages les plus aisés est largement contredite par les données. En ne considérant que les immeubles récents, construits dans les années 2020, plus de 85% des appartements neufs sont accessibles financièrement à un ménage disposant du revenu médian à Denver, et environ la moitié d’entre eux le sont pour des ménages percevant 80% de ce revenu médian.
Le boom de la construction… et le repli qui s’annonce
Ces baisses de loyers sont le résultat de volumes historiquement élevés de production de logements neufs. Les délivrances de permis de construire ont atteint des records en 2021 et 2022, portées par une forte progression des loyers et par des taux d’intérêt bas, qui facilitaient le financement des projets immobiliers résidentiels. Le processus de production de logements s’étalant généralement sur plusieurs années, de nombreux projets lancés en 2021 et 2022 arrivent aujourd’hui sur le marché, exerçant une pression à la baisse sur l’ensemble des catégories de loyers.
Mais cette situation ne durera pas. Denver reste une ville chère : les loyers y sont encore supérieurs de 20% à leur niveau de 2019, et la chaîne de production de logements s’est fortement contractée sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt, de l’augmentation des coûts de construction et du ralentissement des loyers, avec peu de nouveaux projets engagés. Les délivrances de permis de construire dans l’aire métropolitaine de Denver ont chuté à près de la moitié de leur point haut de 2022.
Cela devrait vraisemblablement entraîner une nouvelle hausse des loyers en 2026 et 2027, les augmentations les plus marquées étant, une fois encore, susceptibles de toucher les segments les plus abordables du marché. Une production de logements soutenue et continue est indispensable pour sortir durablement les locataires de ces cycles de hausse et de baisse, et rendre le Colorado véritablement abordable dans la durée.
Les responsables municipaux et étatiques qui souhaitent améliorer l’accessibilité financière du logement dans leurs territoires devraient en tirer toutes les leçons. L’expérience récente de Denver montre que lorsque l’on construit davantage de logements, les loyers diminuent, et que cette baisse bénéficie en premier lieu aux ménages qui en ont le plus besoin.
Cette analyse s’appuie sur les données de loyers de RealPage relatives à 851 ensembles d’appartements situés dans l’aire métropolitaine de Denver (immeubles de 50 logements ou plus) disposant de données complètes de loyers affichés pour la période 2023-2025. Les immeubles sont classés selon les définitions standards de RealPage : classe A (les plus récents et de plus haute qualité), classe B (segment intermédiaire) et classe C (les plus anciens et les plus abordables).
Notes :
- NdT. Aux États-Unis, la classification A / B / C est une classification informelle mais largement standardisée dans l’analyse des marchés immobiliers, la recherche en économie du logement, les bases de données privées (RealPage, CoStar, CBRE, etc.). Ce n’est pas une classification réglementaire, mais un outil d’analyse de marché.