C’est quoi l’idée géniale d’une OPAH ?

En septembre 1988, je terminais ma première étude d’opération programmée d’amélioration de l’habitat…

En 1988, le cumul d’investissements pour la réhabilitation des logements était évalué à 33 Mds€ (comptes du logement) contre 47 Mds€ en 2020… 34 ans après, en novembre 2022, la question de la transformation du bâti ancien et de sa massification se pose toujours, dans des termes différents.

“Transformation” ou “rénovation” ?

En 1988, la règle des 3 éléments de confort (SDB, WC intérieur, chauffage central) prévalait pour bénéficier des politiques d’aide à l’amélioration de l’habitat. Réhabiliter, c’était apporter un ou plusieurs des éléments manquants. Aujourd’hui, mettre à niveau l’ancien, surtout pour réoccuper des logements vacants, c’est conjuguer aspirations économiques, de confort, d’espace, de lumière, de performance thermique d’été et d’hiver… Il n’est plus possible d’assimiler la transformation du bâti ancien à sa «simple» rénovation.

Pour autant, commençons par nous intéresser aux politiques publiques de la rénovation… avec les Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat, nées en 1977, et toujours présentes en 2022.

L’OPAH, un outil pour massifier la transformation qualitative du bâti ancien

La révolution des OPAH en 1977, c’est la création d’un partenariat public-privé incluant la dynamique individuelle des propriétaires bailleurs et occupants privés, à l’échelle de l’immeuble, dans une logique de transformation d’un quartier, sur des bases d’incitation (aides aux travaux, ingénierie d’animation), l’impact urbain étant assuré par une concentration dans l’espace (périmètre), dans le temps (3 ans) et des effets d’entrainement (actions façades, transformation d’espaces publics via le Fonds d’Aménagement Urbain).

Ce partenariat associait l’État, dispensateur des primes aux propriétaires occupants, l’Agence Nationale de l’Habitat, Anah dispensatrice de primes aux bailleurs, et une commune.

Cette convergence d’intérêt souple, pragmatique, robuste, a contribué à sauver des centaines de cœurs de ville, à améliorer les conditions de logement de centaines de milliers de propriétaires et de locataires, et à réoccuper des logements vacants avec des loyers sociaux.

Dans des moments de crise de la construction neuve, elle a aussi eu des impacts salvateurs sur le tissu des artisans locaux, l’échelle des interventions et la technicité particulière propre à la diversité des interventions sur le bâti ancien se prêtant mieux à la pratique des professionnels locaux qu’à celle des grands groupes.

Elle a créé un urbanisme et des politiques habitat reposant sur la construction d’un cadre d’incitation et d’orientation des initiatives privées, plutôt que sur la maitrise foncière et l’intervention publique directe, avec des techniques et des métiers résilients, développés dans tous les contextes.