Aux États-Unis la crise du logement est sans doute plus sévère qu’elle ne l’est en France. Elle a conduit une économiste et essayiste démocrate, Jerusalem Demsas, à mettre un mot très juste sur un phénomène devenu central dans le débat :
- le SHORTAGE DENIAL, ou le déni de pénurie.
Il ne consiste pas à nier que les prix montent, mais :
- A refuser d’admettre qu’une cause fondamentale de cette hausse réside dans un manque d’offre là où les prix explosent,
- Et à lui substituer des explications globales, abstraites, souvent morales : la spéculation, la finance, les investisseurs, les taux, Airbnb, etc.
Ces mécanismes existent.
Mais le shortage denial
commence quand on affirme que la quantité n’est pas le sujet.
Or ce déni est loin d’être neutre dans la pratique. Car une fois que l’on a décrété que le problème du logement n’est pas une question de pénurie mais de mécanique spéculative
, alors plus personne n’est responsable localement.
- Les territoires qui devraient produire peuvent ne pas produire.
- Les PLU qui referment les droits à construire deviennent secondaires.
- La rareté est naturalisée, externalisée.
Les équipes de Villes Vivantes le voient tous les jours sur le terrain : ce discours global est finalement extrêmement confortable pour les acteurs locaux. Au moment même où construire demande de la persévérance, cette explication globale et morale offre une porte de sortie idéale… et catastrophique :
Elle déresponsabilise, déconnecte de la réalité de terrain et conduit à la résignation ou à l’hypothèse du grand soir
.
Pourtant, dans plus de 80% du territoire français, il n’y a ni flambée des prix, ni spéculation. Les prix sont abordables.
- 1’000€/m² à Mirecourt dans les Vosges.
- 1’000€/m² à Vierzon dans le Cher.
- 1’300€/m² à Tulles en Corrèze.
- 2’000€/m² à Périgueux en Dordogne.
Pourquoi ces prix bas ?
Parce que la demande y est inférieure ou proche de l’offre.
À l’inverse, dans une minorité de territoires bien identifiés (seuls 6% du territoire ont des prix dans l’ancien qui dépassent 3’000€/m²) les prix et les loyers explosent.
- Là où l’emplacement a beaucoup de valeur.
- Là où production est structurellement contrainte.
- Là où les documents d’urbanisme organisent la rareté.
- Là où, souvent, le NIMBY local est puissant.
N’inversons pas les causes : la pénurie est la condition de la spéculation.
Oui, les politiques monétaires ont joué un rôle.
Oui, les taux bas ont amplifié les hausses.
Mais tout amalgamer indistinctement dans la spéculation
conduit à nier cette réalité essentielle : dans des territoires où l’offre est suffisante, les prix ne flambent pas.
Le shortage denial
permet de pointer du doigt ces raisonnements hasardeux qui mettent dans le même sac des villes où les prix stagnent à 1’000€/m² depuis dix ans, avec d’autres où ils ont doublé en quelques années.
Ce ne sont pas les mêmes dynamiques.
Et pas les mêmes responsabilités.
