California YIMBY et ses alliés / partenaires sont à mi-chemin du travail pour mettre fin à la pénurie de logements en Californie, qui est le problème de politique publique le plus important dans l’État le plus important des États-Unis d’Amérique. Comment ?
D’abord, un peu de contexte :
La Californie a construit plus de 200’000 nouveaux logements par an dans les années 1950 avec une population de moins de 10 millions d’habitants. Aujourd’hui, nous en construisons 80’000 pour une population de plus de 40 millions. Pourquoi ? Parce que nous avons rendu la construction de nouveaux logements illégale.
Cela a conduit la Californie à avoir le taux de pauvreté le plus élevé des États-Unis, en raison de cette pénurie de logements auto-infligée. Qu’est-ce que cela signifie ? Cela signifie que si vous êtes un enfant pauvre, vous avez plus de chances de vous en sortir en grandissant dans l’état du Mississippi.
Le problème avec le logement, c’est que vous devez percer un énorme trou à travers le mur de quatre domaines de la politique d’utilisation des sols pour permettre au marché de fonctionner à nouveau. En gros, nous devons annuler 70 ans de politiques NIMBY qui recouvrent chaque juridiction d’épaisses couches de formalités administratives. Une fois ces tâches accomplies, des grues — les sentinelles de l’Abondance — seront visibles dans toutes les villes californiennes.
Pensez à California YIMBY comme une équipe de 15 personnes creusant la paperasse, en train de percer ce trou :
Approbation ministérielle : Si votre projet est légal, pouvez-vous le construire ? Ou bien un conseiller municipal local ou un militant de quartier peut-il encore y opposer son veto ? Avec l’exemption du logement dans le cadre du CEQA1 et le renforcement du HAA2, nous sommes désormais de facto ministériels
, ce qui signifie qu’en Californie, si votre projet est légal, personne ne peut vous empêcher de le construire. C’est l’obstacle politique le plus difficile.
Zonage : Est-il légal de construire votre projet ? Avec SB793 et le renforcement du processus RHNA4, nous avons sur-zoné les villes à forte demande via le plus vaste up-zoning
de l’histoire des États-Unis.
Frais : Aujourd’hui il faut compter environ 200’000 $ par logement dans les villes californiennes à forte demande… par exemple, le coût de construction d’une maison dans l’Ohio.
Mise en œuvre : Codes de la construction, raccordements à l’électricité, à l’eau, au réseau d’assainissement, vérification des plans, etc. Avez-vous déjà eu affaire au Département de l’inspection des bâtiments de San Francisco ?
Tant que toutes les 4 domaines bloquant ne sont pas levés, vous n’obtenez pas grand-chose. Cependant, nous avons réussi à percer les 4 couches pour les ADU
Le boom des ADUs aux États-Unis : une contribution significative à l’atténuation de la crise du logement
5. Les ADU sont passées de 2’000 unités/an à 22’000 unités par an. C’est maintenant un marché en rapide croissance de 3 à 4 milliards de dollars/an. Lorsque nous réussirons à faire la même chose pour les immeubles multifamiliaux, nous ouvrirons un marché de plus de 100 à 200 milliards de dollars, permettant de construire plus de 250’000 nouveaux logements par an pour les Californiens actuels et futurs…
L’accès aux opportunités économiques est au cœur du rêve américain. Nous sommes sur la voie pour restaurer cet accès pour les plus importantes concentrations de talents et d’industries aux États-Unis.
Mais nous avons encore environ 50% de travail à faire. Il nous a fallu 7 ans pour faire les premiers 50%. Les 50% restants prendront encore 7 ans (environ) à moins que les plus grands employeurs de l’État (Google, Apple, Facebook) n’aident. Jusqu’ici, leurs équipes internes dédiées aux affaires publiques sont restées en retrait.
Notes :
- CEQA – California Environmental Quality Act : loi californienne exigeant l’évaluation des impacts environnementaux des projets soumis à approbation publique.
- HAA – Housing Accountability Act : loi californienne limitant la capacité des municipalités à refuser ou retarder des projets de logement conformes aux règles objectives.
- SB 79 – Abundant and Affordable Homes Near Transit Act : loi facilitant la construction de logements multifamiliaux près des stations de transport en commun, en assouplissant certaines contraintes de zonage.
- RHNA – Regional Housing Needs Allocation : système de répartition des besoins régionaux en logements, qui fixe pour chaque municipalité un objectif de construction à atteindre.
- ADU – Accessory Dwelling Unit : logement annexe situé sur le même terrain qu’une habitation principale (ex. studio indépendant, petite maison de jardin).