Le boom des ADUs aux États-Unis : une contribution significative à l’atténuation de la crise du logement

Les ADUs seraient-ils en train de contribuer à résoudre la crise du logement en Californie ?

C’est ce que semble indiquer Terry Castleman, dans le Los Angeles Times, qui nous propose une mise à jour très intéressante sur le boom des ADUs dans le comté de Los Angeles. Pour mémoire, les ADUs (pour Accessory Dwelling Units) sont des logements créés sur des parcelles déjà construites qui correspondent à ce que nous appelons le BIMBY, c’est-à-dire des unités d’habitation séparées, construites dans un jardin, ou à notre BUNTI, logements obtenus en reconfigurant les bâtiments existants (aménagement d’un garage, création d’une extension etc.). Pour une analyse plus détaillée des opérations de nos homologues américains, le lecteur peut se référer à la présentation de Kol Peterson, auteur de Backdoor Revolution et fondateur de la société Accessory Dwelling Strategies, lors du Colloque Organic Cities de janvier dernier.

Quant au comté de Los Angeles, c’est le plus peuplé des États-Unis, mais, comme toute la Californie, il tend à perdre des habitants ces dernières années. C’est le California exodus — qui s’est traduit par un solde migratoire négatif de plus de 250’000 personnes par an entre 2017 et 2022 — et il est très largement lié aux conditions de logements. En 2016, par exemple, on estimait que pas moins de 34.8% des ménages du comté de Los Angeles connaissaient de graves problèmes de logement — c’est l’année du pic de la crise et c’est aussi cette année-là que l’État de Californie a autorisé les ADUs.

D’où le boom des ADUs : entre 2018 et 2023, on dénombre 22 créations d’ADUs pour 1’000 logements existants dans le comté de Los Angeles.

Un second article de Terry Castelman propose une rétrospective commune par commune de ce qu’il s’est passé durant cette période dans le comté de Los Angeles. En particulier, la comparaison entre les 20 communes qui ont délivré le plus grand nombre de permis de construire pour des ADUs (ci-après, le Top 20) et les 20 qui sont à l’extrême opposé du spectre (le Bottom 20) est riche en enseignements :

• Le revenu médian des ménages des villes du Bottom 20 est près de 21% plus élevé que celui des villes du Top 20 ($110’000 contre $91’000). C’est-à-dire que le boom des ADUs se concentre principalement dans des zones habitées par les classes moyennes et modestes.
• Sur la période, les villes du Top 20 ont vu leur parc de logement progresser de 1.8% en moyenne contre seulement 0.5% dans les villes du Bottom 20. Autrement dit : les ADUs contribuent très significativement à l’ajustement de l’offre de logements.
• Enfin, alors que les villes du Bottom 20 ont perdu 2.6% de leur population, celles du Top 20 ont réussi à freiner l’exode avec un recul de seulement 1.5%. Il est trop tôt pour en tirer des conclusions mais la contribution des ADUs est très vraisemblable.

L’exemple américain donne à voir les résultats d’une densification douce à l’initiative de l’habitant dans un contexte de sévère crise du logement : une nouvelle offre abordable mise en œuvre par et pour des populations aux revenus modestes qui permet, efficacement, de freiner l’exode, mais aussi d’agir sur le taux de ménages confrontés à de graves problèmes de logement, qui est passé de 34.8% en 2016 à 32% en 2023.