Pour une densification douce des métropoles

Pour répondre au défi du logement abordable, le Grand Toronto réfléchit aux options de densification douce de sa « ceinture jaune » : sa périphérie pavillonnaire, où chaque parcelle n’est autorisée à accueillir qu’un seul logement familial (le fameux single family zoning).

Cette ceinture jaune couvre environ 50% des espaces urbanisés. La ville de Toronto a décidé d’engager, à l’été 2022, un processus de révision de son zoning afin d’ouvrir ses possibilités d’évolution. Bientôt, chaque lot sera autorisé à accueillir jusqu’à 5 logements !

Le projet de recherche ReHOUSING (porté par l’Université de Toronto, TUF LAB et LGA Architectural Partners) explore les options de créations de nouveaux logements par :

• Reconfiguration : réhabilitation, réorganisation, extension et surélévation du bâti existant, analogues aux projets Bunti développés en France ;
• Densification : construction neuve de nouvelles unités d’habitation dans les jardins, sans démolition complète du bâti existant, analogues à notre Bimby national ;
• Substitution : des scénarios de démolition de la maison existante pour la remplacer par un micro-collectif, des scénarios que nous ne voyons se développer en France que dans les secteurs aux marchés immobiliers extrêmement tendus.

Treize types de maisons individuelles parmi les plus couramment rencontrées au sein Grand Toronto sont explorés, modélisés, scénarisés, avec en ligne de mire l’objectif de produire une nouvelle offre de logement :

1. Abordable : dans la tradition anglosaxonne des Accessory Dwelling Units, Laneway Houses, Granny Flats… Les scénarios privilégiés sont ceux de la construction d’une offre locative par le propriétaire du logement lui-même, pour les scénarios les plus simples, ou par des promoteurs (les partenaires de la recherche en appelle à l’émergence d’un nouveau type d’acteurs pour ce faire, des non profit developers) 
2. Diversifiée et sur-mesure : une offre capable de s’adapter aux trajectoires de vie des ménages, mêlant les projets des ménages déjà installés mais dont les enfants ont quitté le foyer, à ceux des jeunes démarrant dans la vie active, selon leurs niveaux de revenus.

Alors, quels sont les points communs et les différences avec le développement de la densification douce en France ?

1. La reconnaissance et la prise de conscience progressives du potentiel d’accueil de ces espaces à faible densité, par densification douce, dans des processus développant des micro-projets sur des micro-fonciers, où les habitant jouent un rôle majeur 
2. L’Amérique du Nord prend clairement de l’avance depuis 2 ou 3 ans sur l’ouverture des possibilités réglementaires et l’upzoning, au Canada comme aux USA 
3. La France a une avance en recherche opérationnelle, avec des premiers prototypes d’opérations aboutis, comme celle de Périgueux opérée par Villes Vivantes.