Le problème avec tous les
de toute façon la population française va baisser
le logement n’est pas un marché comme les autres
les propriétaires font des plus values sans rien faire
c’est que nous nous empêchons de poser ce diagnostic de rareté qui devrait nous guider vers le type de politique locale
Municipales 2026 : vers une pénurie de logement volontaire, assumée et décomplexée
du logement réellement praticable :
Dans ce territoire, et pour ce type de bien, sommes-nous :
- A – en pénurie ?
- B – en manque ?
- C – à l’équilibre ?
- D – en léger surplus ?
- E – en suroffre ?
La seule donnée fiable et homogène dont nous disposons pour répondre à cette question c’est le prix de l’immobilier.
Mais il faut, pour en faire une information fiable sur ce fameux équilibre offre / demande, déjouer 2 pièges.
- Le premier est celui de l’exceptionnel : par définition nous ne sommes pas
en pénurie
de biens avec vue sur la Tour Eiffel (ni sur mer) ; ces biens ont juste une situation exceptionnelle qui n’est pas reproductible… - Le second est de croire que les Français n’achètent que des mètres carrés physiques, et de comparer les prix de l’immobilier sur cette base. C’est certes très pratique, mais cela omet l’emplacement et tout ce à quoi il donne accès : qualité de vie, emplois, services, culture, etc.
Or les emplacements de qualité ne sont pas (ne devraient pas…) être exceptionnels : c’est même notre métier d’urbaniste de les produire !
- Il y a des Français qui arbitrent pour des grandes surfaces habitables,
- Et d’autres pour des surfaces de logement et de terrains réduites mais mieux placées.
Est-ce que les logements qui sont construits dans des emplacements plus stratégiques, plus centraux, donnant un meilleur accès, sont plus chers
?
- Oui si on le mesure en €/m2.
- Non si l’on accepte de considérer que ce n’est pas seulement quatre murs, un toit et une isolation que l’on achète quand on loue ou acquiert un logement.
Alors pour dépasser la simple information des prix bruts on regarde :
- les stocks,
- les flux,
- les effets de vases communiquant,
- l’évolution des capacités de financement,
- les vitesses de rotation par type de bien dans le locatif,
- les durées de vente par type de biens.
On échange avec :
- les agents et opérateurs immobiliers,
- les élus locaux,
- les voisins.
On regarde le dessous des cartes : ce que font les gens.
Pour apprécier une situation, nous devons :
- refuser de nous remettre à des postures idéologiques génériques (sobriété, spéculation…)
- nous pencher sur le réel et sa géographie (vitesses de transaction, files d’attentes…)
Alors nous pourrons :
- constater qu’il y a de véritables pénuries sur certains types de biens dans certains territoires,
- nous retrousser sérieusement les manches pour libérer et produire plus (de bons logements et de bons emplacements là où il en manque).
