Crise du logement : à quelles conditions un choc de l’offre est-il crédible ?

Entre le goutte à goutte et le « choc de l’offre », il y a un monde… mais rien d’impossible.

Un choc de l’offre pour désamorcer la pénurie artificielle de foncier constructible

Parmi les mesures susceptibles d’enrayer la crise du logement, Patrice Vergriete plaide aujourd’hui pour un « choc d’offre foncière ».

Ce serait je pense une bonne chose (pour désamorcer la pénurie artificielle de foncier constructible) à condition de réussir à éviter 3 pièges :

• se focaliser sur un allègement de la fiscalité sans envisager en même temps une augmentation substantielle des droits à bâtir (en intensification), positive pour les recettes de l’Etat et à plus fort effet de levier ;
• exclure de la mesure fiscale (abattement de la taxe sur les plus-values de cessions de terrains) la seule filière dont un choc de l’offre est réaliste et pourrait contribuer à avoir un effet positif sur les prix : la maison ;
• considérer qu’une simple augmentation de l’offre constitue un choc sans s’interroger sur l’équilibre avec la demande réelle qui va grandissante dans certains territoires.

Pour être efficace, le choc de l’offre ne pourra pas se faire sans recourir à la filière de l’autopromotion

Revenons sur le « choc de l’offre » :

1. Il existe un débat dans le monde des urbanistes et de l’immobilier pour savoir si en matière de logement les prix sont influencés par l’équilibre offre demande, comme pour les matières premières ou l’énergie par exemple.
2. La thèse classique selon laquelle une augmentation de l’offre, ou un moindre retard de l’offre sur la demande, induit une dynamique positive (pour les demandeurs) de baisse des prix est soutenue par certains chercheurs, voir par Andrea Mense, qui décrit les effets positifs en cascade de l’augmentation de l’offre sur le marché allemand.
3. Certains soutiennent l’extrême inverse : « construire plus entrainerait plus de ‘spéculation’ et ferait monter les prix, comme on a pu l’observer dans les grandes métropoles françaises comme Lyon ces dernières années ». Mais ils ne formulent pas l’hypothèse suivante : la demande sur ces territoires n’a-t-elle pas grandit plus vite que l’offre ?
4. On peut remercier la situation actuelle, particulièrement difficile, pour nous aider à clarifier au moins une chose : la baisse de l’offre dans les territoires recherchés provoque des tensions qui font monter les prix de la location, d’une part, et enraye la baisse des prix attendue dans l’ancien, d’autre part, quand bien même les taux d’intérêt ont considérablement augmenté. Autrement dit : si les effets de l’augmentation de l’offre ne font pas consensus, les effets d’une raréfaction de l’offre sont plus clairs. Mais le point subtil de la notion de choc de l’offre se situe aussi dans la nature de l’offre :
5. Certains, comme Yann Gérard, montrent, observations à l’appui, qu’un choc de l’offre réalisé avec la seule promotion immobilière ne fait pas faire baisser les prix du logement. Pour qu’un choc d’offre puisse être une contribution positive à la résolution de la crise, il doit donc être significatif au regard de la demande et ne pas se focaliser uniquement sur la filière du collectif, mais travailler aussi avec la maison.