Analyse des besoins en logements neufs : quelles approches ?

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3 min de lecture  |  Publié le 28/06/2023 sur | Mis à jour le 28/08/23

Le besoin de construction de logements neufs.

par

Jean-Claude Driant| politiquedulogement.com

Tant que la géographie sera omise, par principe, de l’estimation des besoins en logements à l’échelle du pays, ceux-ci ne pourront être appréciés à leur juste mesure.

Comprendre les enjeux de l’estimation des besoins en logements nationaux

La question de savoir “combien a-t-on besoin de construire de logements chaque année en France ?” a-t-elle un sens ?

Jean-Claude Driant, dans son article, nous propose de faire le point sur “les analyses nationales quantitatives du besoin de construction de logements neufs”. Avec une grande clarté, il revient sur :

  1. le Nimby historique : le fait qu’une partie de la population est par principe contre les nouvelles constructions près de chez elle ;
  2. l’élection dans plusieurs grandes villes de France d’équipes municipales prônant un ralentissement fort des constructions neuves pour des raisons d’écologie ;
  3. l’argumentaire des tenants du “construire moins” et la “priorité à la rénovation sur la construction neuve” ;
  4. les méthodes historiques d’évaluation des besoins en logements depuis les travaux du démographe Louis Henry en 1950 :
  • évaluation de l’accroissement du nombre de ménage
  • des résidences secondaires
  • de la vacance
  • ainsi que du renouvellement “naturel” du parc de logement
  1. la question de savoir comment prendre en compte un hypothétique “déficit à résorber” ;
  2. la difficile prise en compte du mal logement ;
  3. la proposition du CNR Logement de créer “un nouvel outil pour mieux évaluer la demande” et “permettant une déclinaison territorialisée d’objectifs de logements supplémentaires”.

Malgré l’intérêt certain de cette synthèse, du point de vue de l’état de l’art, je reste toujours surpris par le point de départ de l’article, et de toutes les démarches d’estimation des besoins recensées : “nous laisserons de côté, à ce stade, l’approche large, pourtant essentielle, de la notion de besoins en logements, et laisserons en suspens les analyses territorialisées de la notion.”

Logement en France : quand la géographie dicte les besoins

Peut-on vraiment calculer un besoin à l’échelle nationale puis le “décliner” ou le “territorialiser” pour chaque région, pour chaque territoire ?

Ne devrait-on pas :

  • Procéder dans le sens inverse : partir de ce qui est observable localement, dans chaque territoire, pour en former ensuite une compréhension d’ensemble des besoins en logement de la France en affrontant les incohérences qui ressortiront inévitablement des estimations locales des besoins ?
  • Prendre en compte le fait que les besoins ont une géographie ? Le besoin en logement ne consiste pas seulement à trouver un bien convenable à acheter ou louer “dans le lieu où l’on vit” mais également “dans le lieu où l’on a besoin de vivre, où l’on souhaiterait vivre, où l’on projette de vivre”.
  • Considérer le marché, et les valeurs immobilières observées, comme des indicateurs, parmi d’autres, à intégrer et contextualiser, de la demande, non pas seulement en “logements” mais en “logements bien situés” ?

En d’autres termes : peut-on raisonnablement évaluer les besoins en logement sans projet pour le territoire ?

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