Construire chasse les habitants en place.
C’est probablement l’un des arguments les plus fréquents contre l’augmentation des droits à construire dans les secteurs tendus.
Il touche un point sensible, et mérite donc une réponse empirique et rigoureuse d’un point de vue méthodologique.
Que montrent réellement les données lorsque la demande de logement augmente dans une ville ?
Un article récent de l’économiste Michael Wiebe synthétise une littérature empirique internationale sur cette question centrale.
Que se passe-t-il lorsqu’un territoire subit un choc de demande de logement ?
La méthode adaptée consiste à comparer :
- des territoires exposés au même choc de demande exogène,
- mais présentant des niveaux différents de contraintes réglementaires.
Comment identifie-t-on un choc de demande ?
Les études utilisent des instruments quasi-expérimentaux :
Hilber & Vermeulen (Angleterre) : instrument “Bartik” qui combine la structure industrielle historique d’un territoire avec la croissance nationale ultérieure des secteurs correspondants.
Si une ville était initialement spécialisée dans des secteurs qui explosent nationalement, on peut prédire une hausse de demande de logement exogèneaux décisions locales d’urbanisme.
Büchler et al. (Suisse) : même logique.
Asquith (San Francisco) : implantation d’arrêts de navettes technologiques comme choc local de demande.
Ces chocs de demande sont indépendants des décisions locales d’urbanisme et créent des situations comparables.
Que montrent les résultats ?
À choc de demande identique :
- Les prix augmentent partout.
- Mais ils augmentent beaucoup plus fortement là où l’offre est contrainte.
Exemple Angleterre : sans contraintes réglementaires fortes, les prix seraient environ 16 % plus bas.
En Suisse : la croissance des loyers est significativement plus forte dans les communes restrictives.
À San Francisco : le choc de demande s’est traduit par évictions et retrait du parc locatif, dans un contexte de construction très limitée.
Ne pas confondre cause et corrélation
Un point méthodologique essentiel : les promoteurs ne construisent pas dans des quartiers stables. Ils construisent précisément là où la demande est déjà en hausse.
Observer que les loyers et les prix augmentent là où l’on construit ne signifie donc pas que la construction en est la cause. Cela reflète une tendance existante qui est précisément celle recherchée par les promoteurs.
C’est pourquoi les études empiriques sérieuses cherchent à identifier des chocs de demande indépendants des décisions locales de construire.
Conclusion empirique
La construction ne crée pas la pression.
C’est l’impossibilité d’ajuster l’offre qui transforme une hausse de demande en explosion des prix.
Construire n’annule pas un choc de demande. Il l’amortit.
Par contre, ne pas construire amplifie l’effet du choc de demande et fait clairement grimper les prix.
