Les immeubles zakkyo

Les japonais ont verticalisé leurs rues commerçantes pour faire de la place aux maisons et soutenir leurs petites entreprises.

Cette photo a été prise à Kabukicho (Tokyo, arrondissement de Shinjuku), à 3 minutes à pied de la station Shinjuku¹, le terminal de transport en commun le plus fréquenté du monde. Comme nombre de photos emblématiques de la capitale nippone, elle dépeint des cascades de panneaux publicitaires qui semblent couler le long des façades de bâtiments étroits. Ce sont des immeubles zakkyo (雑居), ce que l’on pourrait traduire par immeubles à usages divers, et ils forment sans doute la forme urbaine la plus photographiée de Tokyo même si la photo ci-dessous² est bien plus représentative du paysage urbain local. Les immeubles zakkyo, en réalité, n’occupent qu’une surface très limitée de la capitale nippone et c’est justement une des particularités qui les rend intéressants.

Google Street View

En l’occurrence, ces deux photos ont été prises à 15 minutes de marche l’une de l’autre. Il est courant, dans cette mégapole de 38 millions d’habitants, d’habiter une maison individuelle ou un petit immeuble situé dans une ruelle calme tout en ayant la possibilité d’accéder à un quartier qui n’a pas grand chose à envier à Midtown Manhattan en quelques minutes de marche.

Cette particularité est due au fait que la capitale du Japon est le résultat d’une forme d’intensification stratégique : toute la ville est structurée par un réseau de transports en commun très efficient de telle sorte que les emplois, les commerces et les services, par effet d’agglomération, se concentrent dans les environs immédiats des stations, au cœur de quartier fonctionnellement mixte. Dans ce schéma, la spécificité des immeubles zakkyo est qu’ils permettent de créer de très fortes concentrations de surfaces de plancher disponibles pour les commerces et les bureaux et, ainsi, de libérer de l’espace au sol afin que les rues à dominante résidentielle, l’océan de maison, restent à distance de marche des stations.

Le propre d’un immeuble zakkyo, en effet, est de superposer les espaces dédiés à l’activité. Là où, dans la plupart des villes, les commerces tendent à n’occuper qu’un rez-de-chaussée, un même immeuble zakkyo peut accueillir, en fonction des étages (y compris en sous sol), des restaurants, une banque, un magasin de vêtements et, par exemple, une boîte de karaoké³. Certains d’entre eux disposent d’ascenseurs directement accessibles depuis la rue mais c’est surtout la règlementation très indulgente en matière d’enseignes qui permet à ces établissements de signaler leur présence aux passants et donc, de prospérer dans les étages.

Jorge Almazán | Organics Cities

Autre spécificité des immeubles zakkyo : ils abritent principalement des petites entreprises qui n’ont besoin que de peu d’espace et offrent une flexibilité d’utilisation remarquable, notamment en poussant à la verticale lorsque nécessaire. La planche ci-dessus, utilisée par Jorge Almazán lors du colloque Organic Cities de 2024⁴, illustre l’évolution des bâtiments du côté nord de l’avenue Yasukuni — dont ceux de la photo utilisée en illustration de cet article⁵ — depuis 1951. Outre leur extension verticale, on observe que les bureaux ont cédé une large place aux restaurants et aux loisirs — notamment les boîtes de karaoké (en rose) qui occupent désormais des immeubles entiers⁶.

Ces rues commerçantes verticalisées offrent donc le double avantage d’occuper peu d’espace au sol tout en offrant une extraordinaire variété d’emplois et de petits commerces⁷, souvent indépendants mais toujours très bien situés : il sont accessibles à pied pour les habitants du quartier⁸, en transports en commun pour tous les autres tokyoïtes et, bien sûr, la proximité des stations leur assure d’être placés au cœur des zones les plus passantes de la capitale nippone.

Notes :