Nous ne savons pas – encore – densifier les fonciers d’activités artisanales ou industrielles !

A l’occasion d’un travail réalisé pour l’expérimentation “Territoires Pilotes de la sobriété Foncière” à Epernay, nous avons porté un regard spécifique sur le potentiel de densification des zones d’activités du territoire. Nous avions déjà mené auparavant une démarche similaire dans la CDA La Rochelle.

Epernay : exploration de la densification des zones d’activités

Au moment d’analyser le potentiel de densification de fonciers d’activités par de l’activité, nous devons nous poser la question de l’existence d’une filière: celle-ci n’existe pas sur le territoire d’Epernay, et elle est balbutiante à l’échelle nationale, si l’on en exclut le tertiaire et quelques projets emblématiques de grandes entreprises capables de les porter sur le temps long et en s’appuyant sur le soutien des collectivités.

L’émergence d’une filière de densification des zones d’activité par de l’activité se heurte à plusieurs obstacles majeurs, qui ne semblent dépassables qu’à fonds perdus, et auxquels la démarche du territoire d’Epernay s’est confrontée. En effet, la densification d’un foncier peut s’envisager selon deux types d’opérations, toutes deux souffrant d’un modèle économique à faible effet de levier :

Des choix économiques complexes : reconfiguration ou urbanisation pour la densification ?

1/ Soit la reconfiguration profonde du foncier, impliquant démolitions, souvent dépollution, et aménagements. Cette opération est financée par la forte augmentation des valeurs foncières qui en résulte lorsqu’elle est réalisée pour du logement ou de l’activité tertiaire. Ce différentiel n’est pas atteint par les relativement faibles charges foncières assumables par d’éventuelles nouvelles activités artisanales et industrielles.

2/ Soit l’urbanisation d’une surface résiduelle de l’unité foncière. Si l’opération peut sembler intéressante dans la mesure où elle permettrait de générer de la trésorerie en optimisant une patrie du patrimoine immobilier de l’entreprise, cette hypothèse se heurte à la faible valeur du foncier économique une fois mis en perspective avec le chiffre d’affaire de l’entreprise. Pour un ménage, la vente d’un foncier à bâtir en zone résidentielle à Epernay rapportera potentiellement une à deux années de ses revenus, pour une entreprise, le terrain vendu 50 000 € représentera un “one shot” sur une part minime de son chiffre. La valorisation des fonciers résiduels pèse finalement peu par rapport à la « perte » d’une éventuelle réserve foncière pour ses besoins futurs.

Densification des zones d’activités et politiques industrielles

Dans une perspective de mise en place du ZAN, l’absence d’un modèle réplicable pour assurer la densification des zones d’activités économiques créé un antagonisme majeur vis-à-vis d’autres politiques nationales, notamment celles visant la relocalisation d’entreprises industrielles, dans la mesure où la mise à disposition rapide de sites prêts à l’installation constitue l’un des avantages comparatifs de pays concurrents.