Sans dépenser des millards d’argent public que nous n’avons pas ?
C’est à cette question que Thomas HANSS a répondu lors de sa 2ème conférence au colloque ORGANIC CITIES II.
Il a réalisé l’exercice sur le territoire des départements de la Côte Ouest.
Lucas Pouvreau nous avait indiqué que, pour ré-équilibrer les profils des ménages accueillis sur ce territoire, en particulier pour réussir à accueillir les actifs, il faudra sans doute y produire quelques 20’000 logements de plus chaque année (soit 80’000/an en tout).
Thomas HANSS a donc cherché à répondre à la question : peut-on produire 40’000 logements abordables chaque année sur la Côte Ouest, sans étalement urbain ?
Sa réponse est « oui », si nous coopérons avec ses habitants : en accompagnant des projets de densification douce en auto-promotion.
Son raisonnement s’articule en 3 temps :
- Production = stock × taux d’activation × filières (neuf + reconfiguration de l’existant)
Le gisement
- ~3,5 M de maisons déjà bâties sur la Côte Ouest,
- ~3,0 M hors zones à risque.
La cadence
- Si 1%/an crée 1 logement dans le jardin (BIMBY) : ~30 000 logements/an.
- Complément via BUNTI (divisions du bâti, rénovations et transformations, reconfigurations) : ~10 000/an (0,33%/an).
Le potentiel
- ~40’000 logements/an. CQFD.
L’horizon morphologique à 50 ans
- Densité moyenne actuelle des zones urbanisées : ~17 log/ha.
- Densité moyenne finale : ~25 log/ha.
En 50 ans, avec une mutation diffuse de l’ordre de 1%/an. Sans grand soir
urbain… Nous passons d’une densité de type Anglet
(~17 log/ha) à une densité de type Vannes
(~25 log/ha).
Le mécanisme d’abordabilité
La densification douce mobilise la maîtrise d’ouvrage habitante. La maison en autopromotion représente entre 1/3 et 1/2 des logements construits en France ces 40 dernières années. La maison est LE vecteur historique de production du logement abordable.
Le double défi
L’idée est de réactiver cette filière de la maison abordable :
- dans l’existant,
- en diversifiant ce que
maison
veut dire (du studio avec jardin pour étudiant au petit plain pied pour ses vieux jours…)
Les conditions limitantes, à déverrouiller
1/ Autoriser, légaliser la densification douce, c’est-à-dire la transformation des lotissements en villages.
Le NIMBY joue d’oppositions artificielles ( planter VS densifier
, rénover VS construire
, accueillir VS rafraîchir
).
En Andalousie, des formes bâties de type cour peuvent abaisser la température de 7 à 14°C, quand l’ombrage d’un arbre est utile mais plus limité (de 3 à 5°C, hors stress hydrique).
Le bâti crée du logement, mais il produit aussi de l’ombre qui rafraîchit et qui peut protéger, aussi, la végétation.
2/ Ensuite la question devient opératoire : quelle ingénierie territoriale pour activer durablement 1%/an ?
Et c’est là que les 12 ans de R&D BIMBY et BUNTI entrent en jeu.
