Que peut apporter un dispositif d’amélioration de l’habitat pour la définition et l’atteinte des objectifs « zéro artificialisation nette » d’un territoire ?

Les documents cadre fixant les conditions globales d’urbanisation dans un territoire (SRADDET, SCoT, PLUi, PLUih, PLUihd, PLU) doivent progressivement intégrer les impératifs réglementaires du « zéro artificialisation nette ». Les outils de cette intégration sont, d’une part, la limitation des consommations foncières et, d’autre part, la compensation des consommations foncières (d’après la logique ERC « éviter, réduire, compenser »). 

Comment limiter la consommation du foncier ?

À ce titre, la résorption de la vacance est généralement citée parmi les pistes d’action et de programmation, avec des objectifs en nombre de vacants résorbés, très souvent amalgamés avec les objectifs de production d’offre nouvelle dans les « enveloppes urbaines ».

Pour autant, les opérations de résorption de vacants peuvent donner lieu à la définition d’objectifs, mais restent largement tributaires de l’initiative privée des propriétaires détenteurs de vacants et des porteurs de projets acquéreurs de vacants. Les opérations incitatives proposent un cadre d’épanouissement et de soutien aux projets, sans pouvoir définir à l’avance si les objectifs seront atteints quantitativement. Les opérations coercitives visent des situations très délimitées, et les aléas des procédures ne permettent pas non plus de garantir un objectif quantitatif.

Les dispositifs pour aider à résorber la vacance des logements

Les dispositifs en direction de l’habitat existant (OPAH, OPAH-RU, PIG, BUNTI…) peuvent permettre de construire un objectif de résorption de logements vacants, par l’analyse préalable des gisements et par la mise en œuvre de moyens de suivi-animation adaptés combinés à un soutien aux projets. Ces dispositifs doivent par ailleurs respecter les documents cadres dont ils sont des outils d’application.

Pour autant, cette construction passe par une appréciation des enjeux de réhabilitation (compensation du différentiel entre les coûts de réhabilitation et ceux du neuf, parfois inférieurs) et des enjeux de reconfiguration (restructuration profonde des vacants qui même réhabilités ne correspondent plus à des produits immobiliers désirables, par leur environnement, leur aspect, leur distribution, leurs éclairements, etc.).

Le dispositif habitat doit impérativement prendre en considération ces enjeux pour offrir des perspectives d’accueil sans artificialisation. La prise en compte de ces problématiques implique un travail sur mesure avec les propriétaires détenteurs des logements vacants mais aussi les acquéreurs, et la capacité à se projeter sur de nouveaux produits résidentiels en réponse aux besoins.

Densification douce : un outil pour aider les collectivités à atteindre les objectifs du ZAN ?

Une appréciation rapide des dispositifs concourant à la création de nouveaux logements sur des parcelles déjà bâties (BIMBY et BUNTI pour la construction d’une trajectoire ZAN) pourrait les placer dans la catégorie des filières de l’artificialisation. Pourtant, ces opérations participent efficacement au concept ERC : une partie des créations de logements sur unités foncières déjà bâties dans les opérations BIMBY se fait en effet sans artificialisation. C’est le cas des reconfigurations d’immeubles créatrices de logements, des transformations d’usage en direction de l’habitation de locaux ou d’annexes existants, de l’aménagement de combles à usage de logement, et des surélévations.

D’autres créations de logements, par exemple en transformation de cour ou de petite friche bâtie, permettent de conjuguer création de m² et retour au terrain non revêtu sur une partie de la parcelle (démolition partielle, destruction de chapes).

Enfin, toutes les opérations de production de logements dans des quartiers déjà constitués (BIMBY, ou construction en dents creuses ou en friches) aboutissent à des économies de voiries et de réseaux. En ce sens, elles participent toutes de la séquence « éviter ». La plus grosse contribution du BIMBY au ZAN est sans doute la moins visible : en accueillant des ménages dans les tissus urbains déjà urbanisés, le BIMBY évite des implantations ailleurs plus loin sur des parcelles plus grandes, avec plus de consommation de voirie. Dans le bilan ZAN du BIMBY, il faut bien considérer les opérations elles-mêmes et les types d’implantations et de constructions évitées pour chaque ménage accueilli en BIMBY.