Faire entrer la lumière naturelle dans une construction : ai-je le droit d’installer des briques de verre en limite de propriété ?

Je souhaiterais réaliser une partie d’un mur situé en limite de ma propriété avec des briques de verre. Suis-je dans mon droit ? Mon voisin pourrait-il obstruer cette source de lumière naturelle pour mon bâtiment  ? Comment assurer la pérennité de mon éclairage ? Quelles sont les démarches à suivre ?

La réalisation d’ouvertures dans les constructions est réglementée par le Code civil (Art. 675 à 680), qui impose des distances entre les ouvertures et la limite de propriété. Cependant les briques ou pavés de verre sont des matériaux de construction modernes, qui n’étaient pas utilisés lors de la rédaction de ces articles. Il existe donc une ambiguïté quant à la considération de ce matériau.

1. Est-il nécessaire de demander l’accord du voisin situé de l’autre côté ?

Non. Selon la jurisprudence dominante, les parois de briques de verre ne constituent ni un jour ni une vue. Les briques de verre sont considérées comme faisant partie de l’ouvrage lui-même (Cass. Civ 3, 11.4.2012, N° 427 et Pôle 4, Ch. 1, R.G. N° 11/01209). L’accord du voisin à travers la signature d’une convention de servitude de vue n’est donc pas nécessaire, que les briques de verres soient en limite de propriété ou non.

En cas de litige, définir le caractère des ouvertures relève toutefois de l’appréciation souveraine des juges.

En savoir plus : 📰 Quelles différences entre un jour et des briques de verre ?

Attention, si les articles 676 à 680 du Code civil relatifs aux distances entre les ouvertures et la limite de propriété ne sont pas applicables aux briques de verre, l’article 675 lui, demeure applicable : il n’est pas possible de construire une paroi de briques de verre dans un mur mitoyen sans le consentement du voisin.

📕 Arrêt de la Cour d’appel d’Angers rendu le 15 mars 1988 (Gasteau c/ Bourgeois, CDJO n°46311) :
« Lorsque l’ouverture pratiquée dans un mur non mitoyen est constituée par un assemblage de carreaux en verre opaque et épais du type briques Nevada, scellés au mur et assurant un complet isolement matériel et optique, cette ouverture ne constitue ni une vue, ni un jour, mais une paroi translucide qui échappe aux dispositions des articles 676 et suivants du Code civil »
Source : Barret Olivier. Chronique de droit des biens. In : Revue juridique de l’Ouest, 1989-2. pp. 257-267

1.1. Si je construis un mur en briques de verre en limite de propriété, est-ce que mon voisin a le droit de l’obstruer ?

Oui. Tout comme il n’est pas envisageable qu’un voisin s’oppose à une paroi de briques de verre qui donnerait chez lui, il n’est pas possible d’empêcher un voisin d’obstruer un tel mur en construisant devant.

Étant donné la non-application des règles relatives aux distances entre les ouvertures et la limite de propriété édictées par le Code civil (des Art. 676 à 680) dans le cas des briques de verre, ces dernières ne peuvent faire l’objet d’acquisition de servitude de jour ou de vue.

Il est en revanche possible d’instaurer, avec l’accord du propriétaire du fonds voisin, une servitude non aedificandi qui empêchera les constructions devant un mur en briques de verres, ou encore une servitude non altius tolendi qui limitera la hauteur des constructions pour qu’elles ne le dépassent pas.

1.2. Puis-je demander à mon voisin de reculer son mur en briques de verre ?

Il n’est pas envisageable de conclure une servitude conventionnelle de jour avec le propriétaire d’un fond voisin afin de négocier la position du mur de briques de verre qu’il envisage de construire.

Néanmoins, rien n’empêche d’instaurer un dialogue avec le voisin et de convenir d’un accord informel (et qui ne saurait être authentifié par acte notarié). Toutefois, il convient de garder à l’esprit qu’un tel accord n’a aucune valeur juridique et n’est pas opposable aux tiers.

2. Est-ce qu’une autorisation de la commune est nécessaire ?

Oui. Le mur en briques de verre modifie l’aspect extérieur des constructions ou s’inscrit dans la façade d’une construction neuve. A ce titre il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme pour réaliser le projet de modification ou de construction.

Concernant les constructions nouvelles, leur implantation est régie par le Plan Local d’Urbanisme auquel il faudra se référer afin de déposer la demande d’autorisation d’urbanisme.

💡 Les bonnes pratiques à retenir
🔸 Un mur en briques de verre ne constitue ni un jour, ni une vue : il peut donc être édifié en limite de propriété, ou à n’importe quelle distance de la limite, et ce sans l’accord du voisin. Dans tous les cas, il convient de s’assurer que le PLU autorise l’implantation de la construction envisagée.
🔸 Cependant, pour faire en sorte que la construction se passe bien et conserver de bonnes relations de voisinage, il est important de présenter le projet aux voisins concernés.
🔸 Il faut garder à l’esprit que le propriétaire du fonds voisin a le droit d’obstruer le mur de briques de verre en construisant devant.
🔸 Que le mur en briques de verre soit neuf ou qu’il concerne la modification d’un mur existant, il est nécessaire d’avoir obtenu une autorisation d’urbanisme pour le réaliser car il modifie l’aspect extérieur de la construction.