Je suis propriétaire d’une maison avec un grand jardin et je souhaite diviser ce dernier afin d’en vendre une partie comme terrain à bâtir. Petit soucis : mes réseaux sont enterrés en dessous de la partie de jardin que je souhaite détacher… Que faire ? Suis-je obligé de les déplacer pour vendre ? Ou bien existe-t-il une solution permettant de les conserver en l’état ? Quelles sont alors les conséquences pour l’acquéreur du terrain ?
Dans certains cas, le déplacement des réseaux (appelé dévoiement)peut être la meilleure solution, notamment lorsque la localisation des réseaux contraint trop fortement les possibilités d’implanter une nouvelle construction. Toutefois, le dévoiement peut coûter cher et ainsi affecter la rentabilité du projet de division parcellaire.
Il arrive aussi que les réseaux ne gênent pas le potentiel de constructibilité du terrain. Dans ce cas, il est envisageable de simplement mettre en place une servitude de tréfonds. Celle-ci permet, dans le cadre d’une convention entre parties consentantes, le passage sous terrain de canalisations. Dans le cadre d’une division il est également possible, sous certaines conditions, que la servitude soit établie par destination du père de famille1.
1. Pour qu’il y ait servitude, les deux terrains doivent appartenir à des propriétaires distincts
Il faut savoir qu’une servitude ne peut être conclue qu’entre deux propriétés immobilières appartenant à des propriétaires différents. Si les lots divisés ne connaissent pas de mutation (vente, démembrement de propriété), il ne sera donc pas possible de créer une servitude
Comment créer une servitude de droit privé ?
. La servitude devra en revanche être créée au moment de la première mutation, entre le propriétaire du fonds dominant2 (à qui bénéficie la servitude) et le propriétaire du fonds servant3, qui supporte la présence de réseaux (alors futur acquéreur).
Si le propriétaire initial apporte ou vend le terrain détaché à une SCI dont il est associé, il s’agit d’une mutation, elle fera l’objet d’un acte authentique4 : la maison sera propriété du propriétaire initial, alors que le terrain sera propriété de la SCI, personne morale. Il sera donc possible de conclure une servitude.
2. Faut-il établir un acte authentique pour définir les conditions d’exercice de la servitude de tréfonds ?
2.1. Le cas de la servitude de tréfonds par destination du père de famille
Une servitude par destination du père de famille résulte de la configuration d’une division. L’article 692 du Code civil5 prévoit que la destination du père de famille vaut titre6 à l’égard des servitudes continues et apparentes. C’est à dire que pour ces dernières, l’acte de séparation des fonds (acte de mutation) permet de constater l’existence de la servitude.
Toutefois, concernant le passage de réseaux, seules les canalisation d’écoulement des eaux pluviales sont des servitudes continues7. En effet, les canalisations d’écoulement des eaux ménagères font l’objet de servitudes discontinues8, c’est à dire qu’elles nécessitent une action de l’homme pour exister.
le caractère apparent9 d’une servitude de réseaux peut, par exemple, être matérialisé par un regard enterré. L’élément qui marque le caractère apparent de la servitude peut, soit être situé sur le fonds servant, soit être situé sur le fonds dominant à condition qu’il soit visible depuis le fonds servant.
Qu’en est-il des servitudes discontinues et apparentes ? En cas de servitude discontinue et apparente, comme le passage d’une canalisation d’eaux ménagères avec un regard enterré apparent, la jurisprudence10 prévoit que l’acquisition par destination du père de famille n’est envisageable uniquement si l’acte de séparation des fonds ne contient aucune mention contraire à l’exercice de la servitude.
La servitude par destination du père de famille s’oppose aux tiers. Il n’est pas obligatoire d’officialiser par acte authentique. En revanche, il est fortement conseillé de le faire : cela permettra de définir les contours des conditions d’exercice de la servitude et ainsi de se prémunir de mauvaises surprises ou de litiges11 à l’avenir.
Notamment, mettre par écrit publié au service de la publicité foncière12 une servitude acquise par destination du père de famille permet de clarifier :
- les modalités de plantation autour des canalisations,
- la répartition des charges en cas de dommages,
- d’annexer un plan de géomètre indiquant le tracé précis des canalisations,
- ou encore de préciser un droit de visite des réseaux.
2.2. Le cas de la servitude conventionnelle de tréfonds
Si le caractère apparent de la servitude n’est pas respecté, la servitude par destination du père de famille n’est pas envisageable. Ainsi, il faudra conclure une servitude conventionnelle de tréfonds avec l’acquéreur du terrain détaché.
Il en est de même si l’acte de séparation s’oppose à l’exercice de la servitude. Toutefois, dans ce cas il paraît compliqué d’obtenir une servitude conventionnelle qui résulterait du consentement du propriétaire du fonds servant.
Concernant la servitude conventionnelle de tréfonds, celle-ci doit impérativement être conclue dans le cadre d’un acte authentique réalisé par un notaire.
2.3. Mise en place d’une servitude de plantation
Une servitude de tréfonds engendre une interdiction de planter et de construire sur son assiette. Il est toutefois possible pour le propriétaire du fonds servant de poser un revêtement qui permette la conservation de cet accès.
En cas de dommages causés par des plantations, la charge de réparer les canalisations endommagées revient au propriétaire de ces plantations (le propriétaire du fonds servant). En effet, chacun a la responsabilité de la chose dont il a la garde (article 1242 du Code civil13).
2.4. Mise en place d’un droit de visite des réseaux
Il est possible d’instaurer un droit de visite des réseaux enterrés. Les modalités d’exercice de cette servitude sont à préciser dans la convention de servitude.
Attention, le droit de visite ne vaut pas servitude de passage.
2.5. Servitude de passage et servitude de tréfonds, le cas des terrain enclavés
Lorsqu’une parcelle est en enclave, le passage est dû par le fonds servant, mais la servitude de tréfonds permettant le raccordement l’est aussi.
3. Constructibilité et valeur vénale : quels impacts de la servitude de tréfonds sur la valeur du terrain ?
Un terrain grevé d’une servitude de tréfonds peut voir sa valeur décroitre. En effet, le fait de devoir laisser un accès aux réseaux peut lourdement contraindre la constructibilité du terrain. C’est pourquoi il est coutume de positionner les réseaux le long des limites séparatives, afin de générer le moins de contraintes possibles.
De cette manière, il est important de concevoir le projet de division en ayant à l’esprit le positionnement de la servitude de tréfonds. Le propriétaire du fonds servant doit ainsi prendre en compte la servitude tout au long de son projet.
Notes :
- Destination du père de famille : La servitude par destination du père de famille s’impose de par la configuration de la division.
- Fonds dominant : Propriété à qui bénéficie l’exercice de la servitude (cela peut être de passer sur un terrain, de pouvoir construire une fenêtre très près de chez le voisin, de contraindre la construction sur le terrain voisin…).
- Fonds servant : Propriété qui supporte la servitude au bénéfice de la propriété voisine, c’est à dire que c’est elle qui rend le service (cela peut être le fait d’autoriser le passage sur sa propriété, de supporter une vue des voisins, de restreindre ses droits à construire…).
- Acte authentique : écrit rédigé par un officier public ou ministériel et signé par lui et par les patries à l’acte. L’acte authentique est un procédé de preuve des actes juridiques. Il est exigé pour la validité des actes solennels.
- Article 692 du Code civil.
- Titre (acquisition par) : Un titre est un document constatant un acte juridique. Une servitude acquise par titre peut être une servitude conventionnelle, ou acquise par destination du père de famille (ce mode d’acquisition valant titre).
- Servitude continue : On dit qu’une servitude est continue lorsqu’il n’est pas nécessaire que le propriétaire du fonds dominant (à qui bénéficie la servitude) réalise des actes successifs et répétés afin que la servitude s’exerce.
- Servitude discontinue : On dit qu’une servitude est discontinue lorsqu’elle nécessite le fait actuel de l’homme pour être exercée.
- Caractère apparent : Une servitude est apparente lorsqu’un signe extérieur la matérialise (une fenêtre, un chemin, un regard).
- Jurisprudence : Solution donnée par un ensemble de décisions judiciaires sur un point de droit litigieux.
- Litige : Différend entre plusieurs parties concernant l’exercice d’un droit.
- Publicité foncière : Le service de la publicité foncière (ancienne conservation des hypothèques) publie les actes. La publication conditionne leur opposabilité aux tiers.
- Article 1242 du Code civil.
