Comment réguler le prix du foncier ?

On entend en effet beaucoup, depuis quelque temps, cette idée qu’il faudrait plafonner le prix du foncier…

Mais nous semblons ignorer que le prix du foncier se vote déjà en conseil municipal !

Autrement dit : le foncier est déjà (très largement)  régulé  et son prix, une conséquence des décisions publiques.

Comment se forme ce prix aujourd’hui ?

Le premier point, je l’ai exposé hier matin : le foncier ne se vend pas comme un simple bien physique, ni comme un simple service.

Il est tel qu’il est. Mais sa valeur dépend de ce qu’il pourrait devenir.

Il porte un droit à bâtir : un ensemble d’options de création de m² habitables supplémentaires.

Et ce droit est défini par le PLU : le Plan Local d’Urbanisme, ses zones, et leurs règlements.

Hauteur autorisée.

Emprise au sol.

Densité.

Tout cela est voté en conseil municipal.

A/ Globalement, à l’échelle de l’aire urbaine, le PLU crée et distribue Le Grand Downzoning dans les espaces urbanisés une certaine masse de droits à bâtir :

• si cette masse est faible au regard de la demande, on est en situation de rareté Comment nous avons créée la pénurie de foncier constructible et le prix du m² de droit à bâtir (la charge foncière) sera élevé ;
• si cette masse est abondante au regard de la demande, le prix du m² de droit à bâtir sera faible.

B/ Puis localement, chaque parcelle se voit attribué par le PLU un certain nombre de m² de droits à bâtir résiduels (les droits théoriques définis par le PLU sur la parcelle, moins les droits déjà consommés par les constructions existantes) : les droits à densifier.

Autrement dit :

Le prix d’un terrain dépend directement de ce que la règle locale autorise à en faire, mais aussi de ce que l’ensemble des règles du PLU autorisent globalement à produire sur le territoire.

Si le droit à bâtir est rare, le terrain qui en est pourvu concentre une valeur d’anticipation élevée.

Si le droit à bâtir est abondant, cette valeur se dilue.

Le foncier n’est pas un marché  libre .

C’est un marché structuré par une myriade de décisions politiques préalables.

Le PLU. Mais aussi… les équipements, les infrastructures de transport, la requalification des espaces publics, les vues, les servitudes publiques, notamment de mixité sociale et… même, je l’évoquais cette semaine : les plantations Planter fait monter les prix. Construire amortit la hausse.  !

Et c’est là que la confusion commence.

Le prix du foncier ne peut pas se décréter : ou alors nous devrons organiser des tirages au sort pour savoir qui aura la vue sur la Tour Eiffel, sur mer, qui seront les privilégiés qui habiteront les meilleurs emplacements…

Ce prix résulte de :

• l’intensité de la demande sur un emplacement,
• la rareté organisée des droits à bâtir à l’échelle du territoire.

Tenter de réguler le prix sans agir sur la rareté revient à agir sur l’effet sans toucher la cause.

Or la rareté, elle, est déjà le fruit d’une régulation Quand on nie la pénurie, on fabrique la crise , délibérée et votée.

La question n’est donc pas :

 Faut-il réguler le foncier ? 

Mais :

 Par notre régulation faut-il organiser la rareté ou l’abondance ?