ZAN : pour le rendre réalisable d’un point de vue économique, il faudra libérer les droits à bâtir en intensification

Le 24 octobre 2023, l’Association des Maires de France (AMF) publiait 20 propositions pour “répondre aux besoins de financement des collectivités liés à l’atteinte de l’objectif ZAN ».

Le serpent qui se mord la queue ?

Un point que je porte à notre vigilance collective : le comble serait que la puissance publique finance des acquisitions foncières (via les EPF) à des prix exorbitants… qui seraient la conséquence directe de la pénurie de droits à bâtir que la même puissance publique institue artificiellement, en interdisant le renouvellement urbain, via des plans locaux d’urbanisme de plus en plus conservateurs !

Le ZAN n’est pas incompatible avec une forme d’abondance de droits à bâtir en renouvellement urbain.

On peut même avancer le contraire : sans une certaine forme d’abondance de droits à intensifier, le ZAN n’est pas économiquement réalisable.

Contre la spéculation foncière, libérer des quantités suffisantes de droits à bâtir

Le ZAN appelle sa contre partie : libérer les droits à bâtir en densification, douce et forte, selon un projet de renouvellement du tissu bâti que les PLUi sont en charge de mettre en œuvre.

Ces documents sont cruciaux ; ils méritent une ingénierie avancée, pointue, gage d’une approche beaucoup plus approfondie de l’effets des règles d’urbanisme sur les bonnes relations de voisinage, sur le maintien et le renforcement de la biodiversité, mais également sur les droits à bâtir, le rythme d’activation possible de ces droits et, par conséquent, sur les prix du foncier constructible en secteur urbanisé.

Le prix du foncier est en premier lieu régulé par le PLU qui crée le niveau de rareté ou d’abondance, dans un territoire donné, du droit à construire. En dehors des secteurs spécifiques comme le littoral, la spéculation se développe sur le dos de la rareté, et la meilleure arme contre cette spéculation n’est pas un puits sans fond de fonds publics mais l’abondance de possibilités de construire en renouvellement urbain, autrement dit l’abondance de possibilités de réaliser le ZAN.

Cette abondance de droit à intensifier ne fait pas tout : il faut ensuite des métiers, des opérateurs, des savoir-faire et un patient travail de conception dans la dentelle et d’accompagnement des porteurs de projet pour en mettre en œuvre une partie seulement, en visant une certaine qualité du tissu bâti ; mais cette partie seulement des possibilités qui se réaliseront a besoin de ce contexte d’abondance pour que les prix restent compatibles avec le budget des ménages.