Des millions de logements à reconfigurer et créer dans les années à venir

Une étude de Terre de données, relayée ici par BFMTV, souligne que dans les 5 à 10 ans à venir, environ 1.7 millions de grands logements (constitués de 4 pièces ou plus) pourraient se libérer du fait de l’âge avancé de leurs occupants — en l’occurrence, 80 ans ou plus. Mieux encore : plus de la moitié de ces logements sont situés dans des villes grandes et moyennes ou dans leurs ceintures urbaines — c’est-à-dire à proximité des zones d’emploi.

Avant toutes chose, précisons que le constat fait par Terre de données est parfaitement exact : selon les données de l’Insee en 2021, le nombre de T4+ occupés par des ménages dont la personne de référence est âgée d’au moins 80 ans est effectivement légèrement supérieur à 1.69 million d’unités — soit 5.8% du parc total de résidence principales. Ajoutons, pour compléter, qu’un peu plus de 3.80 millions de T4+ ne sont occupés que par une seule personne — soit 12.9% du parc.

C’est donc, en effet, un gisement considérable mais — comme le notent très justement les auteurs de l’étude — sa mobilisation effective va demander un important travail de reconfiguration de ces grands logements afin de les adapter aux besoins.

Le fait est que, d’un peu plus de 3 personnes à la fin des années 1960, la taille moyenne des ménages français a chuté pour atteindre 2.16 personnes en 2021 et que, désormais, près de 69% des ménages français ne sont constitués que d’une ou deux personnes. Ce phénomène de décohabitation est un phénomène complexe lié, notamment, à la hausse des séparations, la baisse du taux de fertilité (et les dernières données disponibles suggèrent que la chute s’accélère : un peu moins de 384’000 naissances sur les 7 premiers mois de l’année 2024, c’est le chiffre le plus bas depuis la seconde guerre mondiale) et, bien sûr, le vieillissement de la population. C’est la raison pour laquelle malgré une croissance démographique modérée, la construction de logements neufs en France des dernières décennies ne suffit pas à satisfaire la demande : à elle seule, au cours des 50 dernières années, la décohabitation a absorbé près des deux tiers des créations de résidences principales. Schématiquement : nous avons besoin de plus de logements mais, aussi, de logements plus petits.

Ces grands appartements qui devraient se libérer dans les années à venir, il faudra donc les reconfigurer, les diviser en unités d’habitation plus petites — ce qui, par ailleurs, sera l’occasion de les rénover, notamment d’un point de vue énergétique. C’est un chantier gigantesque, complexe, mais tout à fait réalisable — nous sommes bien placés pour le dire — qui doit mobiliser les habitants, leurs élus, tous les corps de métier sans lesquels rien ne sera possible et c’est aussi un chantier qui ne doit pas être pris à l’envers.

Concluons, enfin, par l’angle mort de cette (par ailleurs excellente) étude : au-delà des pièces de leurs logements, nos aînés sont également propriétaires d’un nombre appréciables de terrains, souvent trop grands, sur lesquels nous pouvons aussi construire un nombre considérable de logements neufs et adaptés à la demande. Selon nos estimations et en restreignant l’analyse aux communes de plus de 10’000 habitants et leur voisinage immédiat, c’est un potentiel de l’ordre de 180’000 logements neufs par an que nous pourrions créer sans aucun étalement urbain et qui — notamment par la division et cession de terrains à bâtir — a l’immense mérite de représenter un apport financier significatif qui peut contribuer au financement des travaux de rénovation, division et reconfiguration des grands logements existants.