La modification du PLUi de Bordeaux Métropole donne un nouveau tour de vis aux possibilités de construire : que faire ?

Bordeaux au coeur de la crise du logement

Au début du mois de février 2024, j’ai découvert avec stupeur comment la 11e modification du PLUi de Bordeaux Métropole, adoptée en Conseil la semaine précédente, donnait un tour de vis supplémentaire aux possibilités d’accueil de nouveaux habitants dans le cœur de la métropole…

Voici ce qu’on pouvait ainsi lire le 2 février dans un article de La Tribune Bordeaux, à propos de l’adoption de la 11ème modification du PLUi :

Lancée il y a bientôt trois ans, la 11e modification du plan local d’urbanisme (PLU) qui s’applique aux 28 communes de Bordeaux Métropole a été votée par le conseil métropolitain ce vendredi 2 février par 64 voix pour, 35 contre et deux abstentions. La majorité PS, Verts, PCF a voté le texte tandis que l’opposition de droite et du centre a voté contre, marquant une rupture avec l’usage, issu de la cogestion, d’un vote unanime sur les documents d’urbanisme.

Parmi les changements impliqués par l’adoption de la 11ème modification du PLUi, on peut citer en particulier deux mesures qui viennent contraindre les possibilités de construire et d’accueillir de nouveaux habitants dans les communes de la métropole bordelaise :

• La généralisation, à toutes les zones UM, de l’obligation de pouvoir inscrire un cercle de diamètre variable selon les zones, en pleine terre. Cette règle s’additionne à l’exigence d’une part de superficie de terrain à conserver en pleine terre, une façon de réintroduire un minimum parcellaire partout.
• L’extension de l’interdiction de créer une bande d’accès pour desservir une nouvelle construction en second rang (par exemple dans la commune d’Eysines au motif que les divisions ne sont pas “satisfaisantes”). Cette règle, déjà en vigueur dans le document actuel, est ainsi renforcée.

Presque dans le même temps, j’ai rencontré les travailleurs sociaux d’une intercommunalité située aux portes de Bordeaux Métropole, qui m’ont décrit, à nouveau, l’enfer vécu par ceux qui n’ont pas fait le choix de s’excentrer en périphérie mais qui ont été contraints, de facto, d’aller vivre loin de leur lieu de travail en raison du manque d’offre criant au cœur de la métropole.

Un manque que souligne une étude de l’Agence d’Urbanisme publiée en début d’année 2024 et qui laisse entrevoir des conséquences sociales graves pour une partie grandissante de la population girondine.

A Bordeaux Métropole, au 31 octobre 2023, 1250 logements avaient été autorisés, soit 1/6e seulement des 7500 logements attendus chaque année par le Programme Local de l’Habitat.

Redonner la possibilité aux habitants de construire dans leur jardin

En décembre 2023, je vous avais présenté l’initiative vv.love qui part du constat qu’à partir des 20 millions de maisons déjà bâties en France, dont les jardins pourraient accueillir de nouvelles constructions et de nouveaux habitants.

Nous avons commencé par réunir, à la fin du mois de décembre 2023, habitants, professionnels et élus dans 3 communes de Bordeaux Métropole pour échanger et réviser certaines idées reçues sur la possibilité de construire sur le territoire : en l’occurrence, il n’existe pas, depuis la loi ALUR de 2014, de taille minimale de terrain en deçà de laquelle un terrain serait inconstructible.

La 11e modification du PLUi ignore la crise et serre encore la vis : que reste-t-il comme possibilités de construire ?

Une fois cette dynamique d’échange avec les habitants de la métropole bordelaise instaurée, il nous a paru crucial de poursuivre le dialogue au moment où la modification n°11 du PLUi de Bordeaux Métropole venait d’être adoptée, début février 2024.

Nous avons donc proposé de nouveaux temps d’échange, de façon personnalisée cette fois. Nous avons reçu tous ceux qui se posaient des questions sur les contraintes règlementaires qui pourraient leur permettre, ou au contraire les empêcher, de transformer et d’agrandir leur maison, de construire à nouveau sur leur parcelle, ou de détacher une partie de leur jardin pour le vendre comme terrains à bâtir.

A toutes les personnes propriétaires, ou futures propriétaires, d’un bien situé dans l’une des 28 communes de Bordeaux Métropole, nous avons offert un entretien gratuit d’une heure avec un urbaniste, pour étudier le potentiel de leur bien.

Le salut viendra-t-il de l’échelon national ?

C’est dans ce contexte, et à la suite des annonces nationales de Gabriel Attal promettant de faire de la densification pavillonnaire l’un des piliers d’un choc de l’offre en logement, que M6 a souhaité venir filmer, sur le terrain, les professionnels de Villes Vivantes. L’idée du reportage était de donner à voir leurs actions concrètes, quotidiennes : leurs échanges avec les habitants, autour de la modélisation des potentiels de leur bien, face au règlement du PLUi, mais aussi un exemple concret de projet en cours de réalisation à Cenon.

Le reportage diffusé dans le JT de 19h45 de M6 a pu faire découvrir au grand public :

• le haut degré de complexité de ces micro-projets, notamment au niveau règlementaire : il est extrêmement difficile aujourd’hui de savoir ce qu’il est possible de faire ou non sur son terrain, que ce soit en construction neuve, en extension ou en surélévation de sa maison ;
• comment des professionnels comme ceux de Villes Vivantes développent depuis plusieurs années des compétences spécifiques, selon une approche humaine et technique à la fois, utilisant la 3D en temps réel pour faire la pédagogie de chaque règle, et des effets de leur combinaison, mais aussi pour dégager les solutions, les options de projets possibles non seulement d’un point de vue réglementaire et architectural, mais également dans l’optique d’améliorer la qualité du cadre de vie de chacun, de soigner les relations avec le voisinage, de rendre chaque projet économiquement viable et intéressant d’un point de vue patrimonial.

Créer de nouveaux métiers pour aider à la réalisation de projets de densification douce

Concevoir pour trouver les points d’équilibre, les scénarios sur mesure par lesquels les contraintes se résolvent et l’intérêt général rejoint les intérêts particuliers, est un art.

Un art que nous avons développé grace à plusieurs années de R&D et que nous avons plaisir à mettre au service des habitants confrontés aux montagne d’obstacles qui s’opposent à leur projet.

Notre rôle : accompagner, épauler, concevoir, convaincre les services et les élus, aider à la décision, puis à la réalisation, afin de faire, pour l’habitant, de l’expérience de porter un projet de densification douce, un plaisir, une découverte, une aventure qui se finit bien.