Loc’Avantages : peut-on amener des propriétaires bailleurs à plafonner leurs loyers ?

Le fait d’avoir un loyer conventionné crée un décalage avec le loyer libre

Du fait de ce décalage, il y a une perte théorique de revenus liée à la différence entre le cumul des loyers libres qui auraient été perçus en libre pendant la durée de conventionnement (6 ans) et le cumul des loyers conventionnés durant la même période. Dans certains cas, ce décalage peut être supérieur ou comparable à la subvention dont pourrait bénéficier le propriétaire au titre des travaux qu’il va réaliser.

Quatre paramètres viennent encore accentuer cette difficulté :

1. Le propriétaire ne peut pas appliquer directement un loyer libre en sortie de conventionnement. Si le logement est occupé, il doit respecter un formalisme d’information du locataire et il ne peut monter le loyer que graduellement. Le manque à gagner théorique est donc prolongé.
2. Le conventionnement implique aussi un niveau de travaux qui n’a pas toujours été anticipé par le propriétaire : un gain de performance énergétique théorique de +35% est requis entre avant et après travaux, une attention va être portée aux matériaux, à leur mise en œuvre, à la distribution du logement, à la conformité des procédés, à l’application des règles d’urbanisme…
3. Le recours à des professionnels du bâtiment est obligatoire pour tous les travaux entrant dans l’assiette de calcul de la subvention, ce qui peut augmenter le budget travaux si le propriétaire avait choisi de réaliser une partie des travaux lui-même.
4. Le caractère « social » des logements, réservés à des locataires situés sous certains plafonds de ressources, peut rebuter les porteurs de projet.

Ainsi, on peut très bien avoir un propriétaire dans l’intention de faire 65K€ de travaux dans un logement, et qui vient chercher une aide de 35% pour avoir un reste à charge de 23K.

Pour satisfaire aux règles et demandes de l’Anah, il peut se retrouver avec un budget travaux de 75K€, percevoir une aide de 50% (calculée sur le montant hors taxes) soit un reste à charge de 44K. Avec le décalage entre loyer conventionné et loyer libre, il peut par exemple ajouter à ce reste à charge 15K€ de manque à gagner sur 6 ans… Soit une opération qui coûte beaucoup plus cher avec que sans subvention.

Dans ces conditions, pourquoi certains propriétaires s’engagent-ils sur la voie du locatif conventionné ?

Certains n’ont pas la trésorerie d’opération : si on reprend l’exemple plus haut, sans aide, le propriétaire va devoir emprunter 65K. Dans le second cas il peut n’emprunter que 44K.

En combinant avec de l’apport personnel, son recours à l’emprunt peut être réduit et qualitativement sa mise de fonds va déclencher un projet plus ambitieux grâce à l’aide.

La valeur patrimoniale du bien au terme de l’opération est potentiellement supérieure (plus de performance énergétique, matériaux de meilleure qualité).

Logement de qualité + loyer plafonné : la mise en location sera plus aisée (réduction du turn-over, capacité à être plus sélectif avec les locataires car le logement est attractif, délais de vacance réduits à la relocation… Ces éléments ont un impact sur les équilibres financiers : « si je perçois un loyer de 400€ par mois avec une vacance de 15 jours par an, je perds 1200€ en 6 ans ; si je loue 650€ et que j’enregistre 1 mois de vacance par an pendant 6 ans, je perds 3900€. »

Monter une opération locative est compliqué dans tous les cas. Avec l’appui de l’équipe de suivi animation, le porteur de projet va voir sa tâche facilitée pour :

• Apprécier le potentiel d’un immeuble sur l’achat duquel il s’interroge
• Dresser un bilan prévisionnel d’opération et en ajuster les paramètres
• Bénéficier d’astuces de conception qui vont donner la meilleure valeur patrimoniale à terme
• Bénéficier d’avantages fiscaux et d’une TVA à 5,5%