Les copropriétés, et la difficulté dans certaines d’entre elles à obtenir des prises de décision en faveur de la réalisation de travaux, sont une préoccupation pour beaucoup de communes et d’intercommunalités.
Voici une palette d’outils spécialement dédiés à ce sujet, à dominante selon les cas d’incitation financière, d’accompagnement technique, ou d’intervention foncière. Au-delà de la détermination de l’outil le plus pertinent, un enjeu consiste à identifier un ou plusieurs opérateurs aptes à les mettre en œuvre, chacun de ces outils nécessitant des savoirs faire spécialisés au plan technique, juridique, financier, mais également pour interagir avec la dynamique collective d’un conseil syndical de copropriété.
L’OPAH Copropriété Dégradées (OPAH — CD)
C’est un dispositif incitatif, préventif ou curatif, qui ne concerne que les actions de redressement des copropriétés dégradées1.
Il porte sur un ou plusieurs immeubles et permet d’accompagner les syndicats de copropriétaires pour redresser la gestion des copropriétés. L’OPAH — CD facilite également la mise en œuvre d’un programme de travaux d’amélioration des bâtiments, sur les parties communes comme privatives.
L’Anah finance de 35 à 50% les travaux réalisées par les copropriétés.
Exemple : Niort résidence les Ifs2
L’opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD)
L’ORCoD3 est destinée à lutter contre les logements indignes et la dégradation des immeubles en copropriété.Mise en place à l’initiative de l’État ou d’une collectivité territoriale, l’ORCoD peut comprendre :
- Un dispositif d’intervention immobilière et foncière, incluant des actions d’acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété ;
- Un plan de relogement et d’accompagnement social des occupants ;
- La mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l’habitat indigne ;
- Le cas échéant, la mise en œuvre d’un plan de sauvegarde prévu pour répondre à des difficultés exceptionnelles de logement, ainsi que la procédure d’administration provisoire renforcée prévue pour les copropriétés en difficulté ;
- La mise en œuvre d’actions ou d’opérations d’aménagement intégrant les objectifs de cette opération de requalification des copropriétés dégradées.
L’ORCoD peut inclure la mise en œuvre d’une OPAH Copropriétés Dégradées au sein de la palette de ses actions.
L’ORCoD crée un cadre pour la mobilisation de certains outils comme :
- le droit de préemption urbain (DPU) renforcé,
- Certaines prérogatives du maire et du président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) pour le relogement à titre temporaire ou définitif des occupants.
Certaines ORCoD peuvent avoir le statut d’opération d’intérêt national (OIN), ce qui déclenche un accès à des outils supplémentaires.
Le plan de sauvegarde (PDS)
Le PDS4 permet d’intervenir sur les situations particulièrement difficiles, à l’échelle d’une copropriété.
Il est décidé directement par le préfet du département ou sur proposition du maire de la commune. Le préfet désigne un coordinateur chargé du bon déroulement du plan.
La commune signe une convention à l’appui de ce plan. Cette convention précise les engagements financiers de chaque partenaire et l’accompagnement prévu. L’Anah finance à 50% l’ensemble des travaux prévus par la copropriété.
Exemple : Mulhouse redressement de la copropriété peupliers nation
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Le Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés (POPAC)
Le POPAC5 est un dispositif qui permet d’accompagner les copropriétés pour éviter l’accentuation de leurs difficultés. L’accompagnement permet en général de résorber les dettes avant qu’elles ne deviennent trop importantes. Il intervient aussi sur la gouvernance de la copropriété afin que les décisions nécessaires au redressement puissent être prises.
Cet outil peut également aider à moduler l’intervention avant l’engagement d’un dispositif opérationnel. Plus tard, il peut aussi être utilisé pour consolider le redressement des copropriétés à l’issue d’un programme d’intervention.
La commune ou l’EPCI assure la maîtrise d’ouvrage de cet outil ou la confie à un prestataire compétent en matière de diagnostic et de suivi-animation.
L’Anah finance 50% de la dépense HT au maximum dans la limite de 50’000 € d’aide de l’Anah par an. En contrepartie la Commune ou l’EPCI s’engage pour une durée minimum de 3 ans.
Exemple : Métropole du Grand Lyon dans le quartier de la Duchère, Communauté de Communes Coeur de Savoie6
L’aide au redressement de la gestion urbaine de proximité
Il s’agit d’une aide pour la réalisation par la collectivité d’actions d’amélioration du cadre de vie des occupants et contribuant au redressement global de la copropriété (propreté de l’immeuble et des abords, actions favorisant le lien social…)7.
L’Anah finance 50% des dépenses HT dans la limite annuelle de 450 € par logement.
La veille et observation des copropriétés (VOC)
La VOC8 est une aide méthodologique et financière au développement des démarches d’observation locales des copropriétés fragiles.
Elle repose sur la mise en place d’indicateurs, sur un périmètre défini par la collectivité, pour détecter au plus tôt la fragilité de certaines copropriétés.
La collectivité peut assurer la maîtrise d’ouvrage de cet observatoire ou la confier à un organisme spécialisé comme par exemple une agence d’urbanisme.
L’aide de l’Anah est de 50% de la dépense dans la limite de 60’000 € d’aides de l’Anah, pour une durée minimum de trois ans.
Exemple : Grenoble
Notes :
- Consultez les Régimes d’aide Anah applicables aux copropriétés dégradées, 06/12/2023
- Consultez la convention Niort, OPAH-CD de la résidence “les ifs” convention d’opération
- Voir les Textes régissant les ORCoD
- En savoir plus sur les plans de sauvegarde
- Consultez le POPAC et le soutien de l’Anah : Traiter les copropriétés fragiles et en difficulté
- Consultez la Convention POPAC de la Communauté de Communes Coeur de Savoie
- Voir l’Aide au redressement de la gestion urbaine de proximité
- Présentation du dispositif VOC par la DRIHL Île de France
