Plus construire coûte cher, plus l’emplacement devient la clé du logement abordable

C’est un paradoxe.

Une place dans un stade, c’est quelque chose de matériel — dont les coûts de construction et d’exploitation sont connus.

S’ils venaient à s’envoler, les seules façons de maintenir des prix de billets  abordables  seraient :

1. d’augmenter le nombre de places en densifiant, notamment là où la vue et la proximité au jeu sont les meilleures,
2. de mettre plus de stars et de spectacle sur le terrain pour que l’appréciation du prix  abordable  soit revue.

Et en matière de logement, nous n’aurons sans doute pas le choix.

1. Les chiffres bruts de l’équation du logement

Hausse des coûts des matières premières, de l’énergie, de la main d’oeuvre, normes environnementales soutenues, non industrialisation de chantiers qui sont, en milieu habité, dense et contraint, de plus en plus complexes… Taux d’emprunt revenus à la normale.

En 2025 :

• Le budget médian des Français pour se loger, en accession, est de 2500€/m².
• Le coût de construction d’un m² est, également, de 2500€.

Autrement dit : la moitié des Français n’a pas le budget pour se payer le terrain (le foncier), son aménagement, ainsi que les frais et marges des opérateurs (aménageur, promoteur).

En 2025, toujours :

• Avec des coûts de construction à 2500€/m², une opération de promotion immobilière n’est viable que si son coût de commercialisation possible est égal ou supérieur à 4000€/m² (retours terrains des promoteurs en 2024 et 2025).
• Or seuls 6% du territoire français présentent un prix médian dans l’ancien supérieur à 3000€/m².

Autrement dit : dans plus de 90% du territoire français, les promoteurs ne peuvent plus opérer dans un modèle économique viable pour permettre l’accession à la propriété « Concernant la division de terrains, je suis mitigée » .

Alors comment fait-on ?

2. La clé : l’emplacement

Les prix de la construction sont plus élevés pour des raisons réelles.

Le prix du foncier est, quant à lui, le prix de l’emplacement.

Est-il trop cher ?

Non si le prix d’une  place  reflète les qualités réelles du lieu (et non pas une rareté entretenue).

Oui si ce prix provient de la rareté artificielle créée par des règles qui empêchent la démultiplication des places (en empêchant la densification douce et forte) dans les lieux stratégiques du territoire.

Si l’on prend en compte la valeur réelle de l’emplacement, et que l’on parvient à déjouer les mécanismes qui créent la rareté (le NIMBY, essentiellement), alors nous disposons de nouvelles marges de manœuvre :

• Dans les lieux recherchés, la qualité de l’emplacement conduit les ménages à délaisser les m² habitables pour se focaliser sur un accès meilleur à tout.
• Dans les lieux moins recherchés, l’emplacement peut avoir une valeur nulle voire négative : et aider des opérateurs à acheter des immeubles à bas prix pour les rénover et les mettre en location.

Si la clé c’est l’emplacement, alors la solution c’est l’urbanisme.