Comment intégrer un “choc de l’offre” réaliste à une politique globale du logement pour tous ?

Ne condamnons pas trop rapidement le “choc de l’offre”…

1/ Ne condamnons pas la formule du choc de l’offre : bien qu’éculée et galvaudée, elle est l’une des rares qui prennent vraiment en compte la dimension quantitative du besoin en logement en France.

2/ Là où l’offre – au moins potentielle, via la disponibilités de terrains constructibles – est bien supérieure à la demande, le logement est abordable, comme on peut l’observer dans de très nombreux territoires en France dits “détendus”.

3/ Un choc d’offre est compatible avec le ZAN : la densité des tissus urbanisés en France est faible et nous offre des perspectives pour 100 ans ou 200 ans de densification douce et forte, sans que nous ayons besoin de recourir a l’étalement urbain.

4/ La promotion immobilière ne peut pas être la locomotive d’un choc d’offre : les risques pris par les promoteurs ne sont acceptables que dans un schéma haussier des prix de vente. Dans ce modèle, les volumes ne suivront que si les prix continuent de grimper… or ils sont déjà trop hauts.

L’auto-promotion comme locomotive d’un choc de l’offre réaliste

5/ Pour que l’offre se hisse à la hauteur de la demande, là où les besoins sont criants, nous devons donc pousser l’autopromotion : un modèle de production “à la demande”, qui ne parie pas sur un état futur du “marché”. C’est-à-dire, tout simplement, le modèle où un particulier achète un terrain à bâtir, en lotissement, en diffus ou sur un terrain issu d’une division, pour y faire construire sa maison.

6/ Depuis des décennies, la maison individuelle compte pour 30% à 50% de la production annuelle de logement en France : elle produit l’essentiel du logement abordable.

7/ A-t-on pu penser que ce segment, celui de la maison qui rend possible l’accession abordable, pouvait disparaître (en même temps que les lotissements, dans la perspective du ZAN) sans que cela n’engendre d’immenses problèmes dans tout l’écosystème du logement ?

La réponse est oui, comme en témoignent les dernières controverses et décisions prises : le dernier gouvernement a décidé d’évincer la maison du PTZ 2024 ; mais aussi de la mesure d’abattement des taxes de plus value sur les cessions de terrains…

8/ Un choc d’offre, donc, peut tout à fait s’intégrer à une politique globale et réaliste du logement à 3 dimensions :

• le locatif social, qui doit concentrer l’essentiel du soutien financier public,
• le logement en promotion libre, qui doit permettre de créer des lieux d’une intensité supérieure dans les endroits stratégiques du territoire,
• l’accession abordable, qui doit avoir son segment propre (qui n’est pas celui du logement social), porté par la maison, qui doit faire l’objet d’une politique massive (au moins 200 000 logements/an) qui ne repose pas sur la subvention publique mais sur une abondance de droits à bâtir en intensification (déverrouiller) et le développement de compétences et métiers de droit commun, en particulier dans l’accompagnement à l’autopromotion (innover).