Prêt à Taux Zéro : pourquoi rouvrir son scope à la maison individuelle

Après avoir annoncé qu’il ne serait réservé qu’à l’achat-rénovation et au logement collectif neuf, le gouvernement souhaite réviser sa copie concernant le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Classes moyennes et primo-accédants : quelles options pour se loger ?

L’un des objectifs serait ici de l’ouvrir davantage aux classes moyennes et/ou primo-accédants. Le barème du PTZ correspond, déjà, aux revenus de la classe moyenne : cette difficulté à toucher ces ménages pourrait plutôt venir, en effet, des produits éligibles au dispositif.

Prenons l’exemple d’un couple, avec un revenu (RFR) proche du plafond de la zone B1 (Rennes et sa proche périphérie), 41 000 €/annuel, avec pourquoi pas le projet de faire un enfant. En matière d’options pour acheter un T3 d’environ 70m², il aurait, au moins cher (et donc au plus éloigné …) :

• Des appartements autour de 270 000 € sur des communes de 2ème couronne ;
• Faire bâtir une maison pour 220 000 € (construction + terrain < 300m²) sur ces mêmes communes ;

Or, avec une hypothèse de RFR quasi égale au net imposable, ce dernier a une capacité d’achat maximale d’environ 210 000 € (TAEG à 4,1%) sans apport. Avec un apport autour de 20 000 €, en tirant les coûts et en mettant la main à la pâte, l’option maison est envisageable. Pour l’option en logement collectif, c’est impossible.

Les produits – les logements collectifs – auxquels le gouvernement souhaitait réserver le dispositif ne sont donc pas des logements accessibles à ces mêmes revenus en raison non seulement de la hausse des coûts de production du logement et des taux d’emprunts, mais aussi pour des raisons de choix de filière : les prix étant plus élevés en collectif (promotion) qu’en individuel (auto-promotion) pour un produit équivalent, les produits auxquels le gouvernement souhaitait réserver le PTZ ne sont pas abordables pour les ménages situés à l’intérieur des plafonds.

Pour conserver la visée sociale du dispositif, le PTZ doit rouvrir son scope à la maison individuelle

Le gouvernement a donc aujourd’hui deux options pour rouvrir le scope du PTZ :

• Rouvrir celui-ci à la maison individuelle ;
• Faire de ce dispositif la norme de financement de la construction neuve pour tous les ménages (y compris les classes moyennes supérieures).

Pour rendre le PTZ cohérent avec les objectifs de lutte contre l’artificialisation, il pourrait être conditionné aux logements réalisés dans des zones urbaines des documents d’urbanisme (en opposition aux zones AU).

Nous voyons donc que la maison individuelle, à défaut d’avoir toutes les vertus, reste un levier important et que la sortir du dispositif ne ferait que participer à sa stigmatisation habituelle. Une stigmatisation d’autant plus infondée qu’il faut rappeler qu’au-delà des cœurs de métropoles, les projets de logements collectifs sont significativement réalisés en extension urbaine.