Depuis vingt ans, les États-Unis ont connu, en toute discrétion, l’un des bouleversements démographiques les plus importants de leur histoire urbaine — et nous commençons tout juste à prendre la mesure de ce que cela implique en matière de règlements d’urbanisme, de zonage, et pour le futur du logement familial
.
Jetons un œil aux chiffres :
Entre 2005 et 2024, la population des moins de cinq ans — le marqueur le plus clair des endroits où les jeunes familles choisissent de s’installer — a explosé dans les métropoles du Sun Belt et s’est effondrée dans de nombreuses villes côtières et villes historiques.
Austin (+98 %), Orlando (+89 %), Raleigh (+87 %) et Charlotte (+81 %) ont bondi.
Dans le même temps, Chicago (–31 %), Boston (–33 %), New York (–34 %), Los Angeles (–36 %) et la région de la Baie de San Francisco (–38 %) ont perdu une part considérable de leurs plus jeunes résidents.
Deux tendances se dégagent :
- Les familles avec de jeunes enfants affluent vers les territoires qui leur permettent d’accéder à des logements financièrement abordables, à proximité des écoles et des espaces verts.
- Elles quittent les lieux où ces éléments essentiels sont trop coûteux, trop rares ou trop encadrés réglementairement pour pouvoir être construits.
Cela n’a rien à voir avec une fuite des villes
ou une ruée générale vers la Sun Belt. C’est une question d’accès aux différents produits logements : qui peut accéder à un logement permettant de vivre à proximité des parcs, des bonnes écoles, des emplois, et quels sont les types de logements autorisés dans ces secteurs par les règlements d’urbanisme.
D’où la nécessité de formuler une vérité difficile à entendre :
La maison individuelle n’est pas un problème.
Le problème est notre refus de faire évoluer notre représentation de ce à quoi une maison familiale devrait ressembler.
Pourquoi les villes perdent leurs jeunes familles
Les démographes documentent cette tendance depuis des années :
- Les familles ont des enfants plus tard et en ont moins
La chute des naissances viendrait (pour moitié) du manque de logements
. - Le coût de l’éducation des enfants, en particulier la garde, augmente plus vite que les salaires.
- Dans les métropoles chères, tout logement de 3 chambres ou plus est pratiquement devenu un produit de luxe.
Mais le verrou structurel, c’est le zonage.
Dans de nombreuses villes américaines, plus de 70 % des zones résidentielles sont exclusivement réservées aux maisons individuelles unifamiliales. Avec une définition du logement unifamilial qui dans la plupart des cas, est restée la suivante :
- Un seul ménage,
- Dans un seul bâtiment,
- Sur une seule parcelle,
- Avec une seule porte d’entrée sur rue,
- Sans aucune unité d’habitation supplémentaire autorisée.
C’est une définition extraordinairement restrictive du logement familial
, surtout si on prend en compte le fait que :
- Les ménages multigénérationnels n’ont jamais été aussi nombreux depuis plus de cinquante ans (Pew Research Center, 2022),
- Les familles immigrées et issues des minorités raciales et ethniques (BIPOC) sont nettement plus susceptibles de vivre dans des configurations multigénérationnelles,
- Un tiers des ménages américains comptent désormais des adultes sans lien de parenté vivant ensemble dans des arrangements coopératifs ou élargis (U.S. Census, 2023).
Les familles d’aujourd’hui n’ont plus rien à voir avec le modèle de la famille nucléaire pour laquelle le zonage des années 1950 avait été configuré. Et pourtant, nous continuons de planifier et d’écrire les règles d’urbanisme comme si famille
signifiait encore : un parent qui travaille, l’autre au foyer, deux enfants et une automobile par adulte.
Les villes perdent des familles non pas parce qu’elles refusent le mode de vie urbain, mais parce que la vie urbaine ne leur offre presque jamais les types de logements dont elles ont besoin.
Les caractéristiques que doivent avoir les logements pour accueillir des familles
Regardons les métropoles qui gagnent des jeunes enfants : Austin, Orlando, Raleigh, Charlotte, Dallas, Houston.
Ces territoires, malgré leurs défauts, partagent trois caractéristiques communes :
- Un zonage flexible autorisant de nombreuses formes de logement collectif de faible hauteur. Duplex, triplex, immeubles de 4 logements, immeubles à patio (courtyard apartments), logements accessoires (ADU) et maisons de ville peuvent y être construits à grande échelle.
- Une offre abondante de logements de 3 à 4 chambres. Les logements de taille familiale — qu’ils soient individuels ou collectifs — restent abordables pour des ménages aux revenus intermédiaires.
- Des logements proches des parcs et des écoles. Les ingrédients essentiels de la vie familiale (jeu, nature, éducation) y sont à portée de main.
À l’inverse, à Chicago, Boston, New York, Los Angeles et dans la baie de San Francisco, les plus fortes baisses de ménages familiaux sont constatées dans les quartiers où les logements collectifs sont autorisés — mais pas les logements collectifs dont la taille permettrait d’accueillir des familles.
Quasiment tous les grands promoteurs immobiliers vous diront ce que j’entends répéter à l’infini :
Nous ne demanderions qu’à construire davantage de logements avec 3 ou 4 chambres, mais les règlements d’urbanisme nous l’interdisent, et le modèle économique n’est pas tenable.
Les plafonds en nombre de logements maximum,
L’application cumulée de nombres de logements maximum, de coefficient d’occupation des sols (FAR – Floor Area Ratio), d’obligations de création de stationnement et de bonus de densité qui dépendent du nombre de logements et non du nombre de chambres aboutit à un système dans lequel les promoteurs optimisent leur rendement en construisant des studios et des deux-pièces, plutôt que les logements familiaux dont les villes ont cruellement besoin.
En d’autres mots :
Le zonage est aveugle aux familles.
Les normes considèrent les unités d’habitation, pas des ménages ; des m², pas des tailles de famille. La plupart des règlements d’urbanisme instaurent des plafonds en nombre de logements à l’hectare, ou des tailles minimum de parcelles.
Il régule des unités, pas des foyers ; des mètres carrés, pas des tailles de ménage.
Un logement de 3 chambres ou un studio sont considérés de la même façon : ils consomment tous deux la même quantité de droits à construire, à savoir une unité d’habitation.
Les promoteurs cherchent donc à maximiser le nombre d’unités en construisant beaucoup de petits logements (studios, T1), et moins grands logements (T4, T5). Résultat : moins de familles.
Au lieu de débattre sur l’interdiction de la maison individuelle, repensons sa définition
Il y a une vieille controverse dans les milieux américains de l’urbanisme : devons nous interdire la construction de maisons individuelles ?
Absolument pas !
Et ce n’est pas la bonne question.
La plupart des gens aspirent à la maison individuelle, ou tout du moins à une forme de maison individuelle : une porte d’entrée côté rue, un jardin, de l’intimité et de l’espace pour que les enfants grandissent. Mais cette forme peut évoluer.
Plutôt que de supprimer purement et simplement la possibilité de construire des maisons individuelles, les villes peuvent élargir les possibilités réglementaires dans les zones dévolues aux maisons familiales de faible hauteur, pour autoriser :
- Des maisons unifamiliales multigénérationnelles intégrant des appartements indépendants (lock-off suites) ;
- Des maisons de ville de 3 à 4 chambres organisées autour d’espaces verts partagés ;
- Des immeubles de quatre logements (fourplexes) comprenant des appartements de taille familiale ;
- Des appartements superposés (stacked flats) conçus pour les familles, et non pour les investisseurs ;
- De petits ensembles d’habitat à cour centrale, avec des espaces de jeu au cœur du projet ;
- Des formes d’habitat participatif et des ensembles familiaux coopératifs ;
- Des groupements de logements accessoires (Auxilliary Dwelling Units – ADU) permettant à des grands-parents ou à des frères et sœurs adultes de vivre à proximité des parents et des enfants.
Toutes ces options restent unifamiliales
dans l’esprit : un ménage élargi, une communauté familiale. Mais ils sortent du carcan du une parcelle = une logement
qui exclut aujourd’hui tant de familles.
Le point clé est le suivant :
N’interdisez pas l’idée de la maison individuelle.
Réinventez-la pour que davantage de familles puissent y accéder.
Une solution concrète : des secteurs de logements familiaux à proximité des écoles et des parcs
La réforme du zonage n’a pas à être idéologique. Elle peut être stratégique, ciblée et résolument pragmatique.
Voici une voie possible :
Créer des Zones de Logement Familial (Family Housing Overlays, FHOs) dans un rayon de 800 m autour des écoles et parcs.
Pour les villes qui souhaitent attirer davantage de familles, voici six leviers pouvant constituer un périmètre de logement familial. Ces périmètres permettraient :
1. Autoriser les logements collectifs uniquement si les logements comportent 3 à 4 chambres
Fini les immeubles composés uniquement de studios à proximité immédiate des écoles élémentaires. Les promoteurs seraient tenus de respecter un nombre minimal de logements à vocation familiale.
2. Autoriser par défaut le logement unifamilial multigénérationnel
Les appartements internes indépendants (lock-off units), les logements accessoires attenants (ADU) et les configurations à double entrée devraient être autorisés sans dérogation. Il faut cesser de stigmatiser les ménages qui choisissent d’agrandir ou de reconfigurer leur logement pour accueillir plusieurs membres de leur famille.
Permettre aux familles d’augmenter par elles-mêmes la capacité d’accueil de leur parcelle réduit la pression sur la demande dans les quartiers voisins et permet, en quelque sorte, de densifier sans bouleverser les quartiers.
3. Remplacer les plafonds de nombre de logements par des plafonds en nombres de chambres ou par des règles de coefficient d’occupation des sols
Cela incite les promoteurs à construire de véritables logements, plutôt que des micro-unités.
4. Alléger ou supprimer les obligations de créations de places de stationnement pour les unités familiales
Les familles avec de jeunes enfants possèdent souvent moins de voitures qu’on ne le suppose, en particulier lorsqu’elles vivent à proximité des écoles.
5. Encourager les constructions autour d’espaces extérieurs communs
Espaces verts communs, aires de jeux et habitat groupé contribuent à la sécurité et au lien social. Pour aller plus loin sur l’urbanisme de la cour (courtyard urbanism), je recommande de suivre l’excellente Alicia Pederson.
6. Autoriser la division des grandes parcelles unifamiliales en grappes familiales
Autrement dit : trois logements organisés autour d’un jardin partagé, plutôt qu’une seule maison surdimensionnée.
Cette approche respecte le caractère des quartiers tout en élargissant les options résidentielles. Elle soutient les écoles en accueillant davantage d’enfants. Elle augmente l’offre de logements sans recourir à des collectifs de moyenne hauteur. Et elle s’aligne sur la réalité démographique : les familles évoluent, et l’habitat doit évoluer avec elles.
Pourquoi cela fonctionne
Les données issues de villes du monde entier sont sans ambiguïté :
- Vancouver a légalisé la
densité douce
(gentle density), triplant son offre de logements de taille familiale tout en préservant la morphologie des quartiers (City of Vancouver Housing Report, 2019). - Portland, avec son Residential Infill Project, a augmenté la production de logements de trois chambres et plus en densification après avoir supprimé les pénalités liées au nombre le logements par parcelle (Sightline Institute, 2022).
- Le plan Minneapolis 2040 montre que le développement de l’habitat intermédiaire, qui faisait défaut (missing middle housing) a permis de stabiliser la baisse des effectifs scolaires dans plusieurs secteurs.
- Tokyo, la métropole accueillant les familles à la croissance la plus rapide dans le monde développé, autorise le logement collectif de petite échelle sur l’ensemble de son territoire (Shin & Kawaguchi, 2020).
La leçon est simple :
Les villes qui autorisent une diversité de formes de logement familial gardent leurs familles.Celles qui restreignent les possibilités les perdent.
Si les villes veulent des familles, elles doivent leur faire de la place
La prochaine génération de politiques urbaines ne devrait pas consister à choisir un camp dans une guerre culturelle autour des quartiers de maisons individuelles.
Elle devrait plutôt se concentrer sur une question simple et essentielle :
Une famille des classes populaires ou moyennes, avec de jeunes enfants, peut-elle réellement vivre dans ce quartier ?
L’historien Yuval Noah Harari, dans Sapiens, nous rappelle que le super-pouvoir de l’humanité réside dans notre capacité à créer des réalités intersubjectives : des idées partagées qui n’existent que parce que nous y croyons collectivement. Les entreprises, les nations ou les monnaies n’ont pas de corps physique ; ce sont des abstractions auxquelles nous attribuons du sens. Un billet de banque, matériellement sans valeur, ne devient précieux que par une fiction mutuellement acceptée. Parce que les humains savent attribuer de la valeur aux idées, nous construisons des systèmes mathématiques, des économies, des gouvernements — et, en définitive, des villes.
Les villes elles-mêmes sont des manifestations physiques de ces constructions partagées : des agrégations de personnes qui produisent du sens ensemble. L’urbanisme n’est donc pas seulement une affaire d’agencement de bâtiments, mais de création des conditions permettant aux idées, aux relations, à la culture et aux finalités collectives de s’épanouir. Si nous voulons de meilleures villes, nous devons délibérément déterminer les réalités intersubjectives que nous inscrivons dans le droit.
Et c’est là que que la notion de maison familiale individuelle
mérite d’être réexaminée.
Le logement unifamilial n’est pas une loi naturelle. C’est une fiction réglementaire — une idée que nous avons choisi de définir de manière étroite, historiquement liée à une vision du ménage nucléaire du milieu du XXᵉ siècle. Mais que se passerait-il si nous envisagions la famille
dans son sens philosophique plus ancien et plus large — à la façon du fim Le Parrain
plutôt qu’à la façon d’une zone de document d’urbanisme ? Dans cette acception, une familia inclut les liens du sang, le mariage, les partenariats économiques, les réseaux d’entraide, les familles choisies, et les personnes avec lesquelles on partage le quotidien et les responsabilités.
Selon cette définition plus humaine, la colocation entre musiciens, des colocataires devenus amis pour la vie, des ménages multigénérationnels, des fratries vivant ensemble, ou même de petits groupes coopératifs relèvent tous, fondamentalement, du logement unifamilial
. Ces formes reflètent les comportements humains réels, et non le modèle étroit et idéalisé que nous avons figé dans la réglementation.
Si les villes sont les lieux où les idées et les relations prennent forme, alors s’accrocher à une définition rigide et dépassée du logement unifamilial
limite la manière dont les personnes peuvent vivre, se soutenir mutuellement et créer du sens ensemble. Élargir cette définition ne supprime pas l’idée ; cela la réaligne simplement avec la réalité humaine. Cela ajuste nos règles à la manière dont les familles se forment déjà dans les faits, et à cette vérité intersubjective selon laquelle la famille
est quelque chose que nous construisons ensemble, et non une prescription issue du langage du zonage d’après-guerre.
En résumé : puisque les villes sont construites à partir des idées partagées que nous choisissons de croire, choisissons des idées qui favorisent l’épanouissement humain. Repenser ce que signifie unifamilial
est une étape essentielle dans cette direction.
Si la réponse est non, alors c’est le règlement d’urbanisme — et non la famille — qui doit changer.
L’avenir des villes américaines dépend de ce tournant. Les familles sont l’ancrage des quartiers : elles stabilisent les écoles, construisent une richesse intergénérationnelle, maintiennent les parcs vivants, les trottoirs animés et la vie civique signifiante.
Nous n’avons pas besoin de supprimer la maison individuelle unifamiliale.
Nous devons en élargir les possibles afin qu’elle réponde aux besoins des familles qui continuent de choisir la ville, de bâtir des communautés et de faire leur place.