En 2020, San Diego a adopté un programme Bonus ADU 1
qui permet aux propriétaires d’ajouter plusieurs unités accessoires si une partie est réservée à des loyers abordables (avec 1’907 ADUs autorisés en 2023).
Une étude2 publiée en juin 2025 par London Moeder Advisors et LISC San Diego propose d’aller plus loin que la construction de logements accessoires : supprimer la règle de taille minimale des lots de 5’000 sq ft (465 m²) en zone pavillonnaire (ce que la loi ALUR a fait à l’échelle de la France en 2014) afin de permettre la production de petits lots à bâtir par division des grands terrains.
L’impact estimé de cette seule mesure est considérable :
- Un prix de vente d’un logement neuf construit sur une parcelle issue de division de -42 % par rapport au marché local ;
- Un revenu fiscal annuel de +430 M$.
Les auteurs rappellent que la règle de taille minimale concerne 80 % du foncier résidentiel de la ville.
L’étude modélise un scénario droit au but : permettre à un ménage propriétaire d’un terrain de 5’000 sq ft de le diviser en 4 ou 5 lots de 1’000 à 1’250 sq ft (≈ 93 à 116 m²), chacun accueillant une maison de ville de deux chambres, avec garage.
L’étude étudie la densification de 1,4 % du parc, en ciblant les terrains les plus aptes à la subdivision (angle de rue, double desserte, peu de contraintes techniques).
Sur le plan économique :
- Le coût total du foncier par maison baisse mécaniquement avec la taille du lot.
- La production devient rentable pour des petits opérateurs ou des particuliers.
- Les recettes fiscales augmentent à densité modérée, grâce à la revalorisation des biens.
- L’équation financière se résout sans subvention publique.
L’impact social est tout aussi stratégique. Cette réforme permettrait l’apparition d’un marché manquant : celui de la petite maison neuve abordable, située dans des quartiers existants bien desservis, et accessible à des ménages exclus des programmes classiques.
Une offre quasi inexistante dans les métropoles occidentales.
La proposition portée par LISC et les YIMBY Democrats repose sur un principe clair : commencer par changer le règlement, afin de permettre la ville de s’adapter, localement, finement, à l’échelle du lot. Sans bouleverser le tissu, mais en libérant son potentiel d’évolution.
Un raisonnement que les tenants du BIMBY tiennent, en France, depuis une quinzaine d’années :
- ajustement d’une règle bloquante
- division des terrains
Fractalité du parcellaire, géographie de la confiance et démocratisation de l’accès à la propriété
- baisse des prix du neuf
- offre intermédiaire
- fiscalité locale
- croissance endogène, sur mesure, selon la demande.
Mais il manque encore, d’après notre expérience française, un levier fondamental pour mettre ce type de solution en mouvement, de façon massive et qualitative : l’accompagnement des habitants porteurs de projet en auto-promotion.
Nos échanges québecois3 nous l’ont illustré : il ne suffit pas d’autoriser ; il faut aussi accompagner les propriétaires.
Notes :
- En 2020, San Diego a adopté un programme “Bonus ADU” qui permet aux propriétaires d’ajouter plusieurs unités accessoires si une partie est réservée à des loyers abordables. Dans les zones prioritaires de transit, ce dispositif permet d’obtenir des unités bonus supplémentaires pour chaque ADU abordable construite, sans limite de nombre. Résultats : entre 2015 et 2023, les permis ADU ont explosé, passant de 4 à près de 1’907 en 2023 (soit ~20 % des nouveaux permis résidentiels).
- Consultez l’article de presse relatant la publication de l’étude.
- Sur nos échanges québécois à propos des 2 étapes du BIMBY (1/ autoriser dans les règlements, puis 2/ accompagner les porteurs de projets) à consulter ici
Learning from Québec : autoriser, décider et … réaliser !
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