La densification douce peut-elle être une réponse à l’objectif du ZAN ?

C’est la question à laquelle j’ai été invité à répondre lors de la matinée Qualité de Ville organisée à Nantes par la Chaire REALITES x Audencia, début février 2024.

Le ZAN n’est pas l’objectif mais le cadre au sein duquel nous devons déployer la densification douce

Alors que depuis plus de 20 ans maintenant, nous savons que le potentiel de renouvellement urbain existe, que les fonciers visibles et invisibles sont disponibles en abondance, que de nombreuses pistes de solution sont sur la table, mais qu’aucune d’entre elles ne nous a, à ce jour, permis d’enrayer sérieusement l’étalement urbain, j’ai essayé de formuler le point de vue suivant : le critère qui doit guider nos efforts, nos stratégies, nos choix parmi l’éventail des réponses possibles, doit être aujourd’hui celui de la capacité du passage à l’échelle.

Le ZAN n’est pas l’objectif de la densification douce, il est le cadre à l’intérieur duquel nous devons viser :

1/ la production de logements abordables : la densification douce doit prendre le relai de la maison construite en lotissement et en diffus qui a généré, ces 50 dernières années, entre 30% et 50%, selon les territoires, de la production totale de logement en France, à un prix abordable grâce au modèle de l’auto-promotion.

2/ la production dans les lieux où l’offre manque : les besoins en logements ont une géographie, et nos réponses ne peuvent pas simplement consister à considérer que les habitants, notamment les plus modestes qui n’ont pas les moyens de vivre dans les lieux les plus stratégiques, peuvent « aller voir ailleurs ».

3/ la production en quantité suffisante : la densification douce offre un potentiel pour 100 à 200 ans d’évolution des tissus urbains, partout en France, qui peut aider les territoires à gagner en intensité, qualité de desserte, biodiversité, mixité sociale et intensité d’usage.

La densification douce, une contribution à la révolution industrielle de l’urbanisme ?

La densification douce montre que ces 3 objectifs peuvent être atteints en faisant émerger et en accompagnant des milliers de microprojets à maîtrise d’ouvrage habitante.

En miniaturisant le processus de fabrication du tissu urbain, elle fait baisser les risques et les coûts de production : elle élargit ainsi le spectre des territoires dans lequel des opérations de renouvellement peuvent être économiquement viables. La densification douce se décline :

• en coeur de ville et de village, avec des projets de reconfiguration, extension et de surélévation de bâtiments existants (BUNTI)
• en secteur urbanisé mais peu dense, urbain, périurbain et rural, avec des projets de construction de nouvelles habitations et de nouveaux locaux d’activité sur des fonciers déjà artificialisés (BIMBY),
• en opérations d’aménagement (BAMBA).

Orchestrée par la collectivité, ne nécessitant ni portage foncier, ni financement de déficit d’opérations, la densification douce, qui prend les habitants actuels et futurs propriétaires comme partenaires, constitue une contribution à la révolution industrielle que doit connaître l’urbanisme si nous souhaitons atteindre nos objectifs.