Un paradoxe apparent qui n’en est pas un : la densité coûte « plus cher »… l’étalement urbain aussi !

Pour la collectivité, la densité présente d’évidentes économies d’échelle

La Lettre du cadre territorial a publié un article sur « les coûts de l’étalement urbain », qui s’appuie notamment sur les travaux de Smart Growth America.

Les coûts d’entretien et d’exploitation des voiries, réseaux, espaces verts et équipements urbains augmentent, pour la collectivité, au fur et à mesure que la densité décroit.

Des travaux similaires réalisés en France, par exemple « l’Étude comparative sur le coût global d’aménagement » réalisée par le CAUE 57, aboutissent au même résultat : les dépenses supplémentaires de fonctionnement liées à la création d’un nouveau lotissement varient de 500€ à 1500€ par maison et par an, là où la construction de nouveaux logements au droit des équipements, réseaux et voies existantes, présente un coût supplémentaire marginal…

Il en va des services comme des infrastructures : « une étude menée à Charlotte, en Caroline du Nord, a révélé qu’une caserne de pompiers située dans un quartier à faible densité desservait le quart du nombre de ménages et coûtait quatre fois le coût d’une caserne de pompiers en tous points identique, dans un quartier moins étendu. »

Ainsi du ramassage des ordures, des transports en commun, d’un gymnase… mais également des services et commerces de proximité : la densité présente d’évidentes économies d’échelle du point de vue de la collectivité et des entreprises de service.

La densité coûte plus cher… lorsqu’on produit en promotion immobilière

Dans un article précédent, je relayais, pour ma part, les travaux de Jean-Charles Castel qui, au contraire, concluent que construire dense coûtait plus cher… en matière de production de logements neufs.

Les travaux d’analyse des « filières », menés par Villes Vivantes dans une grande variété de territoires, aboutissent au même résultat : un coût supplémentaire moyen de 700€ à 1000€ par m² de surface de plancher bâtie lorsque l’on produit en promotion (collectif et individuel groupé) plutôt qu’en auto-promotion (lot à bâtir).

Ces coûts supplémentaires s’expliquent par les coûts de la promotion elle-même (travail de maîtrise d’ouvrage déléguée, marge, commercialisation) ainsi que par des coûts de construction plus élevés (hauteur, complexité).

Résumons :

1. Les dépenses supportées par la collectivité sont plus élevées dans le cas des faibles densités. Les commerces et activités de service privées ont également du mal à survivre dans de tels environnements.
2. Les dépenses supportées par les acquéreurs de logements neufs sont plus élevées dans le cas des fortes densités, lorsque celles-ci sont produites en promotion.

D’où cette voie du milieu, que nous pourrions redécouvrir, en France, à l’heure où le budget des collectivités comme des ménages est de plus en plus contraint : produire, avec les habitants, une partie significative de la densité habitée de nos territoires en auto-promotion organisée, grâce aux outils de la densification douce.