On accuse souvent la construction de nouveaux logements de provoquer la gentrification… mais les rôles des gentils et des méchants ne sont-ils pas inversés ?
Dans mon dernier article
Construire plus provoque-t-il la gentrification ?
, en m’appuyant sur la synthèse de Michael Wiebe1, je montrais une chose aujourd’hui prouvée empiriquement :
- lorsqu’un territoire subit un choc de demande de logement, les prix montent partout,
- mais ils montent beaucoup plus là où l’on empêche l’offre de s’ajuster.
Aujourd’hui, allons plus loin.
Que se passe-t-il localement quand :
- on construit ?
- on améliore le cadre de vie, notamment par la végétalisation ?
1. Construire augmente la capacité d’accueil et peut faire baisser les loyers
Les travaux d’Asquith, Mast et Reed (2023)2 utilisent une méthode quasi-expérimentale dite de double différence :
- on compare des quartiers où un nouvel immeuble est livré,
- à des quartiers comparables qui recevront un immeuble plus tard,
- on vérifie que leurs loyers évoluaient de manière similaire avant la construction,
- puis on mesure l’écart après.
D’autres analyses, comme celles de Li (2022)3 ou de Rollet (2025)4, appuient ces conclusions.
Résultat, dans 11 grandes villes américaines :
- un immeuble augmentant de 37% le stock locatif dans un rayon de 250 mètres est associé à des loyers 5% à 7% plus faibles autour du projet que dans les quartiers témoins.
Construire n’alimente pas la pression mais absorbe une partie du choc de demande.
2. Les arbres, eux, font monter les prix
L’étude de Lin et al. (2024)5, publiée dans Urban Forestry & Urban Greening, analyse l’impact des arbres de rue sur les prix résidentiels à New York.
Les auteurs mobilisent :
- la couverture arborée issue d’images satellitaires,
- l’indice de verdure visible calculé à partir d’images panoramiques de rue,
- des données détaillées sur la taille, la diversité et l’état des arbres,
- des indicateurs de gestion.
Ils utilisent des modèles hédoniques spatiaux : le prix d’un logement est décomposé en caractéristiques du bien, du quartier et de l’environnement, en corrigeant les effets spatiaux.
Les résultats robustes :
- plus de couverture arborée → prix plus élevés !
- plus de verdure visible → prix plus élevés !
- meilleure gestion des arbres → prix plus élevés !
La nature en ville améliore le cadre de vie.
Cette amélioration est intégrée dans la valeur immobilière.
3. Là où la demande est forte, la qualité devient rareté si l’offre ne suit pas
En zone tendue, le mécanisme est clair :
- a/ améliorer la qualité environnementale accroît l’attractivité,
- b/ si l’offre reste rigide, cette attractivité se transforme en prime foncière,
- c/ cette prime exclut progressivement les ménages les plus fragiles.
Ce n’est évidemment pas la végétalisation qui pose problème.
C’est, en zone déjà tendue, l’amélioration du cadre de vie sans augmentation suffisante du nombre de logements.
Construire ne s’oppose pas à la nature en ville.
Au contraire : c’est la condition pour que la qualité soit partagée à davantage d’habitants au lieu d’être captée par une minorité.
Alors plantons ! Et construisons !
Notes :
- Wiebe, M. (2026). Gentrification and Displacement: New Housing Enables Rich People to Move in Without Displacing the Poor. buildingabundance.ca.
- Asquith, B., Mast, E., & Reed, D. (2023). Local Effects of Large New Apartment Buildings in Low-Income Areas. Working paper (publié).
- Li, X. (2022). Do New Housing Units in Your Backyard Raise Your Rents? Working paper (publié). Analyse des effets locaux à New York.
- Rollet, V. (2025). Working paper. Effets de long terme des nouvelles constructions résidentielles sur les loyers à New York.
- Lin, J., Huang, B., Wang, Q., Chen, M., Lee, H. F., & Kwan, M.-P. (2024). Impacts of Street Tree Abundance, Greenery, Structure and Management on Residential House Prices in New York City. Urban Forestry & Urban Greening, Volume 94, 128288.
