Les petits lots ne sont pas aussi sexy que les grands projets urbains… et pourtant, ils sont la clé de la Grande Adaptation que nous avons à conduire.
Je vous parlais hier des petits lots de Lège Cap Ferret : 6% des maisons y sont construites sur des parcelles de moins de 300m2.
À Bruges, c’est 25%.
Or, à mesure que les PLU évoluent (et que des chartes s’y ajoutent), apparaît ce fait : de plus en plus souvent, ces petits lots sont interdits.
Le cas de Lège Cap Ferret, en illustration, n’est pas exceptionnel. Il reflète une tendance de fond que nous observons en France dans les PLUi des secteurs tendus en particulier :
- des coefficients de pleine terre élevés,
- des emprises au sol autorisées très faibles,
- qui créent, de facto, l’obligation d’avoir un grand terrain pour pouvoir construire et se loger.
La loi ALUR de 2014 avait pourtant fait sauter ce verrou de la taille minimale de terrain que les POS et PLU imposaient pour choisir la sociologie communale
…
Mais voici que ce minimum parcellaire revient de façon plus sophistiquée avec les emprises, la pleine terre, des reculs et retraits qui, cumulés, aboutissent au même résultat.
Or nous avons structurellement besoin de ces petits lots pour 3 raisons.
1. Le logement de nos aînés
La sociologie française évolue vers des ménages de 1 et 2 personnes : et c’est cette évolution qui crée en grande partie le besoin en logement.
On le voit, par exemple ici, dans la composition des ménages de Lège Cap Ferret : les trois quarts des ménages sont des ménages de 1 ou 2 personnes.
Regardons maintenant le parc de logements : de grandes maisons familiales à plus de 70% !
Nous avons besoin de petits lots pour produire de petites maisons avec de petits jardins pour des personnes, jeunes ou moins jeunes, qui vivent seules ou à deux.
Les petits lots sont notre atout stratégique pour compléter notre parc de logements par un produit qui manque : de petits plain-pieds avec jardinets pour les vieux jours…
2. Le logement familial abordable
Les petits lots sont aussi recherchés par les familles avec enfants qui préfèrent une petite maison avec petit jardin, pour le même prix voire moins cher, qu’un appartement.
On l’a vu à Bruges, ils peuvent rendre la maison de ville abordable
La première couronne de Bordeaux peut-elle redevenir accessible aux familles de la classe moyenne ?
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3. La protection de la biodiversité
On confond souvent la verdure sous sa fenêtre (une attente légitime) et la protection réelle de la biodiversité française.
Mais les points chauds (les menaces sur la biodiversité) se situent en dehors des villes, aux limites de l’urbanisation : c’est l’étalement urbain
Cleveland : 1’400 hectares rendus à la nature. Combien de perdus ailleurs ?
qui menace la biodiversité.
Là encore, les petits lots sont notre atout stratégique pour stopper l’étalement urbain : pour continuer à loger les Français au sein des tissus déjà bâtis, en partageant les parcelles là où les voiries et réseaux sont déjà construits et où les communes ont besoin de recettes supplémentaires pour mieux les entretenir, et les réaménager.
