Petit moment de plomberie urbaine.
Vous voyez ce mème ?
En haut : l’ expert en logement
explique, l’air très sûr de lui, que :
Cette vanne ne restreint pas notre capacité à répondre aux besoins en logement
.
Ou bien que : Construire plus ne suffira pas
Et même que : Construire ne changera pas grand chose…
La vanne, ce sont les règles du PLU
.
Non pas les intentions affichées par la partie projet du PLU : mais le zonage et les règles géométriques qui s’y appliquent.
Le tuyau : c’est par là que passe le flux
(de logements, de projets, de permis, d’options, de chantiers, bref, de vie).
En bas : voici que certains proposent de tourner un peu la vanne, d’abaisser la contrainte sur le flux, d’upzoner… et là, c’est la panique !
MON PAUVRE : NE TOUCHE PAS À ÇA !
C’est exactement notre débat français.
(j’ai emprunté le dessin à Michael Wiebe, économiste, qui travaille de l’autre côté de l’Atlantique…)
Le PLU est un organe hyper sophistiqué (et donc très difficile à discuter et à mettre dans le débat public) de contrôle du débit de logements.
- hauteur,
- coefficient d’emprise au sol,
- stationnement,
- retraits par rapport aux limites des voisins,
- recul par rapport aux voies,
- gabarits,
- pleine terre,
- alignements,
cohérence du tissu
,volumétrie du quartier
,préservation du caractère
…
Chaque item, pris séparément, peut bien sembler raisonnable. Et surtout : bien intentionné.
Mais empilés, ils transforment progressivement une ville vivante en bouteille de ketchup : tu tapes, tu tapes, rien ne sort… puis des gerbes sortent :
- au mauvais endroit (à côté de la rocade… et même après la rocade),
- au mauvais prix (celui de la rareté organisée par les règles du PLU),
- au mauvais moment (dans très longtemps).
En soutien à ceux qui ont peur d’ouvrir la vanne, il existe donc quelques papiers scientifiques (assez minoritaires, je vous en mets en note de bas de page) qui essayent, par des moyens et des modèles mathématiques hyper sophistiqués, de démontrer qu’ upzoner
(augmenter les droits à densifier) ne changerait pas grand-chose1…
Pourquoi se donner tant de mal ?
On peut en débattre d’un point de vue technique, discuter des hypothèses de modélisation et voir comment ils complètent nos outils de description des mécanismes des marchés urbains, et surtout pourquoi leurs résultats sont contradictoires avec d’autres papiers plus nombreux.
Mais ce qui est vraiment étonnant, ce sont tous ces efforts pour montrer qu’augmenter les droits à bâtir n’aura que peu d’effet : dans ce cas, pourquoi ne pas ouvrir un peu la vanne, si cela n’a aucun effet sensible2 ?
Ma proposition, aux urbanistes :
1/ Arrêtons de faire semblant que les règles ne contrôlent pas la réponse aux besoins en logement. Elles la contrôlent. Et on le sait.
2/ Demandons-nous quels intérêts nous défendons réellement quand nous acceptons de serrer de plus en plus fort le robinet en pleine crise du logement.
Notes :
- Rodriguez-Pose, A., & Storper, M. (2020). Housing, urban growth and inequalities: The limits to deregulation and upzoning in combined historical and theoretical perspective. Urban Studies, 57(2), 223-248. https://doi.org/10.1177/0042098019859458
- Krivenko, P. (2025). Supply Constraints Do Not Explain House Price and Quantity Growth across U.S. Cities. Federal Reserve Bank of San Francisco Working Paper 2025-03. https://doi.org/10.24148/wp2025-03
